Всё об инвестициях в недвижимость

Привлекательная тема для тех, кто стремится к пассивному доходу — инвестиции в недвижимость. Предлагаю разобраться в видах инвестиций в объекты недвижимости. Я перечислю способы извлечения и увеличения прибыли от инвестирования, плюсы и минусы этой деятельности.

Цели инвестиций в недвижимость

Все инвестиции имеют одну цель — получение дохода. Под множественными целями я подразумеваю две вещи:

покупка недвижимости по более низкой цене с целью ее перепродажи по более высокой цене и получения прибыли в виде маржи;
приобретение арендной недвижимости для получения пассивного дохода.

Один инвестор может сочетать обе цели. Например, сначала сдать в аренду недвижимость или несколько из них, а затем расторгнуть договор аренды и продать. Также можно купить или продать одну недвижимость и параллельно арендовать другую.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость имеют значительные преимущества для инвесторов

Жилье в крупных городах имеет отличную ликвидность. Инвестиционно привлекательная недвижимость (пригородная, коммерческая, зарубежная) также обладает отличной ликвидностью;
Долгосрочная рентабельность. Сдавая в аренду квартиры, помещения, землю под торговлю и услуги (банковские, бытовые услуги, автозаправочные станции и т.д.), владелец имеет обеспеченный доход на многие годы, чаще всего на десятилетия;
Доступный порог входа. Если не хватает денег на готовую недвижимость, можно купить строящуюся недвижимость, заключить договор совместного владения, арендовать недвижимость с правом субаренды и т.д.; и
разнообразные виды инвестиционной деятельности. К ним относятся сделки с жилой и коммерческой вторичной недвижимостью, вклады в строящиеся объекты, инвестиции в недвижимость в городе или за городом, в России или за рубежом;
прогнозируемая перспектива возврата инвестиций — максимум 10-12 лет, чаще 6-7 лет или даже меньше.

Этот вид инвестиций не лишен недостатков:

Спрос на недвижимость сильно зависит от экономической ситуации в регионе, где расположены объекты. А экономическая ситуация становится все более нестабильной. Внезапно даже процветающие крупные компании становятся банкротами, люди покидают города, где расположены заводы. Стоимость жилых и коммерческих помещений падает, и они пустеют. Эффект для частных инвесторов, вложивших деньги в эти объекты, заключается в том, что деньги улетают в окно;
Высокая стоимость недвижимости является фактором, увеличивающим масштаб инвестиционного риска. В конце концов, чем больше инвестиции, тем болезненнее потеря;
Низкий спрос на недвижимость в депрессивных районах, особенно в небольших городах, где о высокооплачиваемой работе приходится только мечтать;
расходы на ремонт, налоги, страхование, охрану коммерческой недвижимости. Теоретически, расходы владельцев недвижимости также включают коммунальные платежи, но на практике эти расходы несут арендаторы.

Доходность и риски

Доходность инвестиций определяется спросом на аренду (покупку) недвижимости, в которую вкладываются деньги. Высокий спрос означает высокую стоимость аренды (покупки). Низкий — аналогично.

Если недвижимость приобретается несколькими людьми в совместную собственность, доход каждого прямо пропорционален его доле.

Риски в инвестициях связаны с форс-мажорными обстоятельствами. Это не только непредвиденные изменения в экономической ситуации региона, но и изменения, влияющие на стоимость недвижимости.
Например:

Город с миллионным населением, расширяясь, поглотил пригородную деревню. Его жители получили право на городскую прописку, а цены на жилье в городе выросли;
Химический завод был построен в экологически благополучном районе. Окружающая среда быстро ухудшалась, цены на жилье падали;
Обещанная гражданская инфраструктура не появляется в районе новостроек уже несколько лет по вине застройщика — инвестиции в жилье, вложенные на стадии котлована, себя не оправдывают. Были построены школа, два детских сада, больница и т.д. — жилье в районе стало дороже, и инвестиции начинают окупаться.

При инвестировании в строящиеся проекты существует повышенный риск того, что застройщик не завершит строительство жилого комплекса. Чтобы минимизировать вероятность такого сценария, полезно знать репутацию застройщика, его финансовое положение, назначение участка земли, на котором начинается строительство.

Крупный риск предполагает возможную потерю имущества по причине, которая не входит в перечень страховых случаев. Страховщик отказывается платить по претензии, попытка добиться исполнения претензии в суде оказывается безрезультатной, результат — бывший владелец остается без имущества и без денег, потраченных на его приобретение.

Виды инвестиций

Однако шансы потерять деньги, вложенные в недвижимость, гораздо ниже, чем в случае инвестиций в акции, стартапы или развитие бизнеса. Это так, если вы знаете все виды инвестиций и правильно выбираете лучшие объекты недвижимости и объекты.

Ниже мы проанализируем, охарактеризуем и сравним виды инвестиций.

В жилую недвижимость

Инвестиции в жилую недвижимость являются наименее рискованными. Узнайте, как:

выбрать подходящие квартиры, дома, таунхаусы для перепродажи или субаренды;
как снизить цену при покупке или аренде;
отбить цену при продаже другому владельцу или сдаче в субаренду другому арендатору.

Чтобы успешно инвестировать в жилье вторичного рынка, вам необходимо знать премудрости:

Приобретение действительно рыночной недвижимости;
Проверка законности сделок купли-продажи;
Как правильно оформлять документы для сделок с недвижимостью;
Расчеты с другими участниками сделки, исключающие мошенничество.

При покупке необходимо учитывать множество критериев, которые влияют на стоимость аренды. Помните, что мелочей не бывает.

В коммерческую

Рекомендуется инвестировать в коммерческую недвижимость, если у вас есть опыт, который можно приобрести в сделках с жилой недвижимостью. Также рекомендуется иметь не менее 5 млн рублей свободных денежных средств, даже если вы будете делать коллективные инвестиции.

Существует множество вариантов коммерческой недвижимости с различными площадями, расположением и использованием.

Если вам удастся выгодно купить перспективную недвижимость, привлечь арендаторов и рационально организовать продажу арендуемых площадей, вы сможете получить значительную прибыль. Инвестор может управлять недвижимостью сам или передать управление агенту по недвижимости.

В строительство

Инвестиции в строительство гораздо более рискованны, чем инвестиции в готовую недвижимость. С другой стороны, перспектива получения прибыли также выше, благодаря огромной разнице в цене между квартирами на начальной стадии строительства строительной компанией и готовым зданием. Кроме того, первоначальные инвестиции значительно меньше, чем для вторичной недвижимости.

Покупка одной или нескольких квартир в строящемся жилом комплексе

Проанализируйте нюансы договора со строителем (застройщиком);
правильно оценить привлекательность новой квартиры для покупателей или арендаторов;
Оцените стоимость отделки недвижимости перед перепродажей или сдачей в аренду.

Земельные участки

Существует несколько преимуществ инвестирования в этот вид недвижимости

Простая процедура продажи;
низкий риск мошенничества;
У них нет дополнительных расходов, которые связаны с другими видами недвижимости.

Основным недостатком является поиск подходящей земли с правильным использованием. Краткосрочная прибыль может быть получена только при инвестировании в землю с надписью «Строительство» в документации. Земля сельскохозяйственного или промышленного назначения подходит для долгосрочных инвестиций.

Загородная недвижимость

Инвестиции в пригородную недвижимость вблизи богатых крупных городов — это хороший бизнес. Состоятельные люди, как правило, покупают жилье в живописных, экологически чистых, относительно тихих районах.
Существует три типа инвестиций в загородную недвижимость:

покупка и перепродажа участков земли под жилую застройку в пригородах;
приобретение коттеджей, таунхаусов, квартир в малоэтажных жилых домах на этапе строительства;
приобретение готовой квартиры.

Уровень дохода зависит от местоположения недвижимости, имеющейся инфраструктуры и транспортной доступности.

Важно: Я рекомендую инвестировать только в жилую загородную недвижимость, а не в бунгало или садовые домики, которые по закону не квалифицируются как жилые. Всегда проверяйте зонирование земли. Земля должна быть предназначена для проживания.

Парковочные места

Автостоянки — это хорошая инвестиция. Количество автомобилей в больших городах растет, и автомобилистам нужно где-то парковать свои машины. А за эвакуаторами охотятся, если они припаркованы в неразрешенном месте.

Инвестиции меньше, чем в другие виды недвижимости, доход также будет относительно невысоким, но стабильным.

Участие в фондах недвижимости

Инвестиции в инвестиционные фонды, специализирующиеся на операциях с недвижимостью, подходят для начинающих инвесторов.

Преимущества данного вида инвестиций

операциями с активами владельцев паев занимаются профессиональные финансисты, которые создали подходящую инвестиционную базу;
инвестор не тратит время и личные ресурсы на проведение сделок и не осуществляет права собственности на имущество;
высокая диверсификация инвестиций.

Доход от инвестирования в ПИФы может быть стабильным, но ниже, чем при успешной спекуляции недвижимостью.

В зарубежную недвижимость

Инвестирование в зарубежную недвижимость лучше всего подходит для опытных профессионалов в области недвижимости, которые могут точно оценить как выгоды от инвестиций, так и риски.

Сравнительная характеристика видов инвестиций

Виды инвестиций в недвижимость по возрастанию соотношения «доходность — риск» (1 — наименее доходные и наиболее рискованные инвестиции, 7 — наиболее):

Инвестиционные фонды;
Автостоянки;
земельные участки;
Зарубежная недвижимость;
жилая недвижимость;
коммерческая недвижимость;
строительство.

Топ способов извлечения денег из инвестиций

Способы получения дохода от аренды:

Приобретение жилой недвижимости для сдачи в долгосрочную аренду. Дает стабильный доход без особых усилий. Но пройдет еще много времени, прежде чем инвестиции окупятся;
Покупка недвижимости и сдача ее в аренду на ежедневной основе. Доход гораздо выше, чем от долгосрочной аренды, но и риск повреждения мебели, сантехники, кухонных приборов гораздо выше. Также увеличиваются трудовые затраты, связанные с регулярным выводом и заселением гостей, регулярной уборкой, стиркой постельного белья и полотенец;
Покупка и аренда таунхауса. Преимущества — более высокая арендная плата, лояльные надежные арендаторы. Недостатки — более высокая цена покупки, меньший спрос на аренду такой недвижимости;
Покупка с последующей сдачей в аренду коттеджа или другого загородного дома. Владелец может жить в одной половине дома и сдавать другую половину в аренду. В этом случае возможна как долгосрочная, так и однодневная аренда. Особым спросом пользуется аренда на выходные и праздничные дни. Высокий доход гарантирован только в том случае, если дом находится недалеко от города и до него легко добраться (нет пробок на выезде, регулярно ходят автобусы и т.д.).
Строительство блока арендного жилья. Прибыль от сдачи в аренду нескольких единиц будет высокой, от владельца потребуется умение обустраивать и содержать дом в порядке (можно нанять суперинтенданта). Очевидным недостатком является то, что сумма первоначальных инвестиций не по карману большинству начинающих инвесторов в недвижимость;
Покупка зарубежной арендной недвижимости. Организационные вопросы — регистрация арендаторов, сбор арендной платы, контроль за выполнением арендаторами договорных обязательств — решаются управляющей компанией, с которой иностранный собственник заключает специальный договор. Преимуществом этого метода является 100% пассивный доход. Недостатки — высокая стоимость доходных объектов в зарубежных странах, затраты на посещение страны, где покупается недвижимость, сложность регистрации сделок за рубежом;
Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду. Преимущества — высокий спрос, вариативность арендных площадей, широкие возможности для удержания арендаторов. Основной недостаток — трудности с арендой помещений в случае экономического кризиса;
Приобретение с последующей сдачей в аренду гаражей, боксов, парковочных мест. Плюс — самый низкий порог входа. Минус — низкий доход.

Инвестиции для будущей перепродажи:

покупка земли;
приобретение первичного жилья на ранней стадии строительства с возможностью перепродажи после сдачи новостройки;
Покупка проблемной недвижимости (у алкоголезависимого владельца с сомнительной социальной ответственностью) и ее перепродажа после капитального ремонта;
Приобретение заложенной недвижимости;
Построить дом самостоятельно.

Каждый метод дает возможность получить высокий доход, но требует навыков охотника за недвижимостью и/или строителя.

Как начать инвестировать: пошаговая инструкция

Чтобы сделать инвестиции, необходимо выполнить 5 шагов:

выбирайте инвестиционную площадку в соответствии с вашими финансовыми возможностями;
Изучите рынок и сравните предложения;
Выберите недвижимость, в которую вы хотите инвестировать;
чтобы завершить покупку недвижимости;
для получения возврата.

Определяем уровень финансовых возможностей

В качестве первого шага я бы не только оценил свои собственные возможности, но и разработал вариант коллективного инвестирования. Стоит поискать других людей, желающих инвестировать в недвижимость, чтобы вместе (с разделенной долей) купить жилую или коммерческую недвижимость.

Изучение предложений

Затем проанализируйте рынок, изучив листинги на предмет потенциальной жизнеспособности каждого объекта недвижимости, выставленного на продажу.

Выбор объекта для инвестирования

Проверьте каждый объект недвижимости на соответствие требованиям продавца.

Рассматривая квартиру, сделайте вывод о районе, экологической и криминогенной обстановке в районе, социальной инфраструктуре и т.д.

При выборе коммерческой недвижимости подумайте о возможностях сдачи помещения в аренду арендаторам и оцените потенциальный доход.

Покупка объекта недвижимости

Вы должны правильно завершить операцию и правильно уплатить налог. Если налоговый вычет возможен, обратитесь за ним в налоговые органы.

Извлечение прибыли

Последний шаг — перепродать или сдать в аренду недвижимость по максимально возможной цене. Важно, чтобы цена не была слишком дешевой или слишком высокой.

В какое строительство лучше вкладывать деньги: топ-5 вариантов

Тип недвижимости	Характеристики	Это окупается в …
Помещения в жилых домах	Аренда	Перепродажа	Леттеринг	Продажа
Более высокий доход, более длительный период окупаемости	Более низкий доход, более быстрое погашение	от 5 лет	1-2 года
Отдельно стоящие дома, бунгало	Расположение и наличие инфраструктуры имеют первостепенное значение	3-5 лет
Зоны отеля	Для зон отдыха и крупных городов	4-6 лет
Промышленные объекты	Вариант коллективного инвестирования, включая взаимные фонды	8-10 лет
Коммерческая недвижимость	Требуется опыт и сильная деловая хватка	6-10 лет

Стратегии инвестирования

Лучшие стратегии инвестирования в недвижимость:

инвестирование в новое здание для перепродажи;
инвестирование в новые здания для сдачи в аренду арендаторам;
инвестирование в квартиры вторичного рынка для перепродажи;
инвестирование в квартиры вторичного рынка для сдачи в аренду арендаторам;
долгосрочная аренда вторичной недвижимости с целью перепродажи (с согласия владельца);
покупка коммерческих помещений, переоборудование в мини-офисы для сдачи в аренду арендаторам;
приобретение жилой недвижимости с обременениями или неблагополучными владельцами по низкой цене с целью снятия обременений в ходе сделки и перепродажи недвижимости по высокой цене.

Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций

Следующие приемы могут помочь увеличить отдачу от инвестиций

перепланировка. Требуется одобрение соответствующих органов власти. Я советую доверить такие переделки профессиональным строителям. Дилетантство нежелательно;
Добавление дополнительных комнат (точно так же, как и при легализации). Указывается для бунгало и отдельно стоящих домов. Часто владельцам квартир на нижних этажах многоэтажных домов также разрешается расширяться;
качество ремонта. Преимущество этого метода заключается в том, что он повышает стоимость недвижимости. Недостатком является то, что многие покупатели предпочитают купить дом без ремонта и обставить его в соответствии со своими предпочтениями;
Преобразование жилых помещений в нежилые и наоборот. Рискованный вариант, чреватый потерей ожидаемой прибыли, поскольку регулирующие органы часто отказываются проводить эту процедуру.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале

Существует три способа инвестировать в недвижимость, используя небольшие суммы собственных средств:

Использование кредитных средств. Если норма прибыли выше, чем проценты по кредиту, заемщик может вступить во владение недвижимостью и получить прибыль;
Объединение с соинвесторами;
Выберите стратегию, которая требует небольших инвестиций.

Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость

Представляю список профессиональных посредников, с которыми выгодно работать при инвестировании в недвижимость.

(только краткое изложение, в статье будет фактический список)

Альтернативы

Основной альтернативой инвестированию в недвижимость является инвестирование в фондовый рынок. Важным преимуществом последнего является доступность для инвестора разнообразных финансовых инструментов, что позволяет «класть яйца в разные корзины». Такая диверсификация невозможна при покупке недвижимости.

Существуют различные альтернативные инвестиции, но это тема для отдельной статьи.