Масштабный проект — строительство поселка коттеджей — может быть осуществлен только средними и крупными компаниями. Небольшие компании и частные предприниматели не могут себе этого позволить. Создание жилищного комплекса занимает несколько лет, предполагает многомиллионные инвестиции и требует столь же многомиллионных доходов. Вот краткий обзор этапов разработки, сколько денег вкладывается, где привлекаются инвесторы и сколько прибыли получает проект.
Обзор законодательства
Первая проблема при создании девелопмента начинается с того, что до сих пор не существует единых законодательных требований к застройщикам. Все, что должны соблюдать строительные компании, хаотично разбросано среди кодексов, федеральных правил и других нормативных актов. Прежде всего, необходимо соблюдать Правила землепользования и застройки. Они различаются в зависимости от региона. Это не один документ, а целый свод стандартов, правил и планов, принятых местным законодательным органом:
- Правила градостроительства;
- карты зонирования города;
- карты зон с особыми условиями;
- схема границ культурных слоев;
- схема расположения памятников;
- генеральный план.
Из регламента застройщик может понять, где он сможет построить комплекс, какие требования он должен будет соблюдать в отношении озеленения и парковки, а также некоторые другие нюансы. Разумеется, регламент не ограничивает перечень обязательств застройщика. Он должен соблюдать:
- Гражданский кодекс;
- Градостроительный кодекс;
- Жилищный кодекс;
- Федеральный закон 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;
- Федеральный закон 35-ФЗ «Об электротехнике»;
- Федеральный закон 69-ФЗ «О газоснабжении».
К этому списку следует добавить налоговое законодательство, законы о региональном и муниципальном развитии, федеральный закон о долевом строительстве (если предполагается такой вариант привлечения капитала). Чтобы выполнить все требования и не нарушить ни один из десятков законов, разработчик создает юридический отдел.
Прежде чем начать строительство поселка домов, застройщик собирает разрешения и покупает землю
Документы и разрешения
Основным документом, который застройщик должен получить перед началом работ, является разрешение на строительство. Его смысл и назначение описаны в статье 51 Гражданского кодекса РФ. Разрешение выдается местной администрацией. Например, если застройщик планирует построить жилой комплекс за чертой города, он обращается не в городскую администрацию, а в районную.
Для получения разрешения на строительство заявитель должен заранее подготовить пакет документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок (например, свидетельство о праве собственности);
- оправдание;
- проектирование планировки с указанием капитальных строений, проездов, переходов
- дизайн макета;
- схема архитектурных решений;
- положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.
Как построить коттеджный поселок
Рассмотрим образец бизнес-плана строительства коттеджного поселка. Следует понимать, что это лишь приблизительные расчеты и общее описание последовательности действий разработчика. В каждом случае условия проекта разные, и окончательная стоимость строительства охраняется как коммерческая тайна.
Рынок недвижимости можно отнести к категории развивающихся рынков. Коттеджи пользуются меньшим спросом, чем квартиры в многоэтажных и малоэтажных домах. Причина — более высокая стоимость: практически невозможно купить дом менее чем за 3 миллиона рублей.
Покупка и оформление земли
Работа над проектом начинается с поиска места, проверки возможности строительства на нем и покупки земли. Застройщик оценивает месторасположение с нескольких точек зрения: стоимость земли, насколько удобен участок для строительства, есть ли готовая инфраструктура и коммуникации. Если на участке уже есть газ и вода, строительство будет намного проще и дешевле. Покупатели заинтересованы в домах в экологически чистых местах с зелеными зонами, но в то же время с доступом ко всем удобствам городской жизни.
Землю под застройку можно купить, только если она принадлежит фонду недвижимости. В противном случае, прежде чем приступить к реализации проекта, землю необходимо преобразовать в жилой комплекс.
Закрытый поселок — это большой участок земли площадью не менее 10 000 квадратных метров. Покупка такого участка обойдется застройщику в десятки миллионов рублей. Цена зависит от местоположения, региона, инфраструктуры и ряда других факторов. Продавцами земли могут быть:
- муниципалитет;
- Владелец — гражданин или юридическое лицо;
- Группа владельцев.
Покупка земли за десятки или сотни миллионов рублей не всегда по карману даже крупным застройщикам. В этом случае помогает лизинг. Например, муниципальные власти могут предоставлять участки земли под строительство на условиях аренды с последующим выкупом. Выкупить их могут покупатели домов, а не застройщик.
Иногда, если местный муниципалитет заинтересован в проекте, можно получить льготы по земельному налогу — льготные или полные. Это сэкономит застройщику несколько сотен тысяч рублей в год.
Коттеджные поселки привлекают покупателей частными участками, гаражами, а также тишиной и зеленью
Концепция постройки
Когда девелопер арендует или владеет землей, он продумывает концепцию заселения. Что это значит? Прежде всего, это определение основных характеристик будущего поселения — спокойное или оживленное «в центре городской жизни», близкое к природе, роскошное или доступное для всех.
Не менее важно указать строительный материал — дерево, кирпич, композитные блоки. Как правило, на одной территории расположено несколько типов домов, с разной площадью и этажностью, и, соответственно, разной ценой. Такой подход позволяет охватить предложением большее количество покупателей с различными предпочтениями и финансовыми возможностями.
Целевой аудиторией коттеджных поселков являются семьи с несколькими детьми. Большой семье, живущей в квартире, не так комфортно, как в собственном доме. Разница в стоимости, хотя она и существует, не так велика. При покупке коттеджа семья приобретает садовый участок и место для парковки автомобиля. Все эти преимущества застройщик подчеркивает в своей рекламе.
Примерные сроки строительства
Срок зависит от количества домов, их сложности и используемых материалов. Например, деревянные срубы или сборные композитные блоки ускоряют строительство 1 здания в 2-3 раза по сравнению с кирпичным строительством. Строительство обычно начинается осенью, чтобы успеть залить фундамент до наступления зимы. Это увеличит долговечность зданий. В настоящее время это не всегда так.
Строительство жилого комплекса обычно происходит быстрее, чем строительство многоквартирного дома.
Каждое здание имеет более короткий период строительства. Средняя продолжительность проекта составляет от 1,5 до 2 лет. Еще одним преимуществом проекта бунгало является то, что некоторые бунгало можно продать сразу, не дожидаясь завершения всего проекта. Это позволяет застройщику быстрее получать прибыль, делая весь проект более выгодным.
Проектирование и поиск подрядчиков
Работы по планированию следует доверить профессионалам. Поэтому застройщик платит за проект специализированной компании или, чаще всего, создает собственный проектный отдел. Она состоит из архитекторов, инженеров, геодезистов, специалистов по землеустройству и ландшафтных дизайнеров. Их задача — разработать жизнеспособный проект, который удовлетворит проверяющие органы, понравится покупателям и будет оптимальным с точки зрения инвестиций для девелопера.
Планирование занимает от шести месяцев до года. Перед планированием застройки специалисты изучают территорию, готовят концепцию домов и участков, продумывают инфраструктуру, коммуникации и дизайн.
Когда проект готов, застройщик начинает искать подрядчиков. Это подрядчики, которые выполняют часть работы, которую сам застройщик не имеет квалификации, разрешения или возможности выполнить. Например, они будут прокладывать водопроводные трубы, прокладывать дороги или устанавливать столбы освещения. Частный застройщик может сам искать подрядчика, выбирая из наиболее авторитетных компаний в регионе.
Строительство жилого комплекса занимает 1-2 года, не считая начального подготовительного этапа
Проработка инфраструктуры
Инженерные услуги должны быть продуманы на стадии проектирования. Понятно, что продаются современные дома со всеми удобствами — водопроводом, канализацией, электричеством, автономным газовым отоплением. Современный покупатель ожидает этого по умолчанию и готов купить дом, где все эти удобства уже есть.
Сообщество домов — это не только жилая недвижимость. Покупатели рассчитывают поселиться в оживленном районе, где есть не только стандартные коммуникации. Привлекательность комплекса будет повышена за счет:
- хорошие дороги;
- школа, детский сад, больница в шаговой доступности;
- торговый центр;
- Интернет-провайдер;
- Хороший сигнал мобильного телефона.
Инфраструктура не менее важна, чем качество строительства или дизайн домов. Покупатели предпочитают районы, где они могут с комфортом удовлетворить все свои повседневные потребности: отправить детей в школу, получить медицинскую помощь и больничный лист, добраться до работы. Поэтому модно строить в районах с уже существующей инфраструктурой — это в несколько раз дешевле для застройщика.
Объемы инвестиций
Сколько денег потратит разработчик на проект, зависит от многих факторов. Вот лишь несколько наиболее важных из них:
- регион страны;
- стоимость земли;;
- наличие инженерных коммуникаций на участке;
- необходимость прокладки новых дорог;
- сложность проекта;
- количество домов;
- используемые строительные материалы;
- количество подрядчиков.
В любом случае, объем инвестиций исчисляется сотнями миллионов рублей. Конечно, если поселок успешно завершен, девелопер возвращает все инвестиции и зарабатывает на них 30%.
Поиск инвесторов
Почти перед каждым застройщиком стоит задача найти инвестора. Это связано с необходимостью многомиллионных инвестиций в проект, которые окупятся не быстро, а в течение следующих нескольких лет. Работа по привлечению денег начинается с подготовки девелопером инвестиционного проекта, в котором он раскрывает суть проекта, обосновывает его стоимость и перечисляет срок окупаемости.
Которые чаще всего выступают в роли инвесторов:
- Инвестиционные фонды;
- региональные и муниципальные органы власти;
- Покупатели жилья (в совместном жилье).
Зачем привлекать инвесторов, а не просто взять кредит в банке? В большинстве случаев банки отказываются кредитовать такую большую сумму, даже если у застройщика уже есть опыт реализации подобных проектов. Это слишком большой риск для банка.
Строитель нанимает подрядчиков для выполнения части работ
План продажи домов
Большинство застройщиков делят срок завершения строительства домов на несколько этапов. После завершения первого этапа и сдачи его в эксплуатацию (с одобрением и сертификацией проверяющими органами) начинается процесс продажи. Для застройщиков выгоднее продавать дома до завершения строительства. Для этого они немного снижают цену, что привлечет покупателей, готовых ждать. Это выгодно для строительной компании, но опасно для клиентов. Существует риск, что дата завершения работ будет отложена на несколько месяцев (в некоторых случаях даже на несколько лет).
Продажами занимается специализированный отдел. Методы продаж варьируются в зависимости от строительной компании. Некоторые ограничиваются билбордами и рекламой на местном телевидении, другие используют холодные звонки потенциальным клиентам. Существует довольно много вариантов продажи бунгало, особенно в то время, когда спрос на отдельно стоящие дома растет.
Прибыль от проекта
Сколько денег заработает застройщик бунгало-деревни? Однозначного ответа на этот вопрос не существует, поскольку конечная прибыль от проекта значительно варьируется от случая к случаю. Прибыль складывается из разницы между стоимостью проекта и выручкой от продажи домов. Минимальная стоимость одноэтажного частного дома с небольшим участком в центральной России составляет 3 миллиона рублей. На юге страны она составляет не менее 4 миллионов. Двухэтажные дома с мансардами и балконами продаются за 6-7 миллионов рублей.
Если девелопер построит поселок со 100 домами разного ценового диапазона, от 3 до 7 миллионов рублей, он получит не менее 300 миллионов рублей.
Сколько из этих денег станет его прибылью, а сколько придется вернуть инвесторам, определяется в каждом конкретном случае. Невозможно узнать, сколько заработал разработчик на конкретной инвестиции — это коммерческая тайна.
Заключение
Нам стало интересно, какие этапы проходит строительство поселка домов, какие проблемы решает застройщик и выгодно ли вообще это направление работы. Такой бизнес доступен только крупным компаниям, способным добиться многомиллионных инвестиций и при этом решить комплекс юридических, экономических, инженерных, строительных и маркетинговых проблем.
