Как взять (получить) ипотеку и где лучше оформить ипотечный кредит на квартиру, дом, участок + помощь в ипотеке

1. Порядок предоставления ипотечного жилищного кредита в банках ?

Государство осуществляет контроль порядка предоставления ипотеки посредством издания законодательных актов. В РФ основополагающим нормативным актом, посредством которого осуществляется жилищное кредитование, является федеральный закон «Об ипотеке», разработанный еще в 1998 году.

Регулирование ограничивает свободу кредитных организаций в ходе осуществления операций с ипотекой, а также обременением. Действия кредиторов в этой области должны осуществляться в рамках законодательства.

Но банкам предоставлена свобода выбора заемщиков. Они самостоятельно принимают решение, кому выдать ипотеку, а кому отказать.

В связи с этим к заявителям предъявляется ряд требований:

1. Возраст. Традиционно ипотека выдается заемщикам, которым исполнился 21 год. При этом учитывается также возраст заемщика на момент полного погашения ипотечного займа в соответствии с графиком.
2. Уровень дохода.При определении максимально возможного размера ежемесячного платежа банки оценивают совокупный семейный доход. Важно, чтобы он был больше планируемого платежа минимум в 2 раза.
3. Стабильное трудоустройство. В идеале потенциальный заемщик должен работать в крупной известной компании. Настороженно кредиторы относятся к тем заявителям, которые работают на индивидуальных предпринимателей.
4. Гражданство. Большинство ипотечных программ крупных банков рассчитаны на граждан РФ.

Порядок предоставления ипотеки характеризуется не только требованиями к заемщику, но и основными параметрами этого типа кредитования, которые отражаются в договоре займа.

Самыми важными показателями ипотеки являются:

• Ставка. Средний процент в российских банках составляет 12%. Он определяется различными факторами – наличием государственной поддержки, отнесением к определенным категориям граждан.
• Срок займа. Чаще всего он находится в диапазоне от60до360месяцев. Гораздо реже срок может быть больше.
• Максимальная сумма, которая может быть выдана. В России она находится в диапазоне 1 000 000 — 20 000 000 рублей.
• Штрафы. До того, как подписать ипотечный договор, необходимо выяснить, при каких условиях и в каком размере начисляются штрафные санкции. Важно осознавать, что иногда по условиям договора даже за один день просрочки придется заплатить довольно существенный штраф.

В условиях продолжающегося экономического кризиса количество приобретаемой в ипотеку жилой недвижимости постепенно снижается. В связи с этим кредитные организации вынуждены бороться за каждого клиента. Ради этого приходится пересматривать условия ипотеки. Итогом стало то, что в прошедшем году наметились тенденции к понижению ставок по ипотеке.

На какую сумму ипотечного займа можно рассчитывать

Чтобы узнать, на какую сумму банк готов вам выдать кредит, нужно подать заявку. Никакими другими способами точную сумму рассчитать не получится.От чего зависит, сколько будет одобрено:

• уровень дохода клиента от основной трудовой деятельности;
• наличие и размеры дополнительного социального дохода (пенсия, иные выплаты);
• другой доход (сдача недвижимого или движимого имущества в аренду, предоставление частных услуг, проценты по вкладу, по договору ГПХ).

Обратите внимание, что алименты, выплаты по уходу за ребенком и стипендии не будут учитываться банком в качестве постоянного дохода.Чтобы увеличить вероятность получения нужной суммы, можно привлечь в заявлении созаемщика. Его доход будет также учитываться при рассмотрении документов, часто это повышает вероятность одобрения.

2. Что необходимо знать перед тем, как взять ипотеку ?

Большинство жителей России не могут позволить себе купить жилую недвижимость за наличные. В результате ситуация складывается таким образом, что для многих ипотечный кредит выступает единственной возможностью избежать длительных накоплений и переехать в собственную квартиру.

Статистические данные свидетельствуют о том, что более 50% недвижимости, продаваемой на территории России, выкупается вкредит. При этом далеко не все заемщики обладают достаточным объемом знаний об ипотеке. Нередко это становится причиной затруднительного положения.

1) Суть ипотечного жилищного кредитования

Прежде всего, следует понимать, что в современном финансовом мире называют ипотекой.

Ипотека — вид целевого кредитования для покупки заемщиком жилой недвижимости, которая остается в залоге у банка.

В случае приобретения жилья путем оформления ипотеки заемщик выступает владельцем недвижимости, но не имеет права распоряжаться ею по своему усмотрению.

Если до полного погашения обязательств по ипотечному договору заемщик перестанет вносить ежемесячные платежи, кредитная организация имеет право применить по отношению к нему штрафные санкции. Более того, при нарушении условий кредитного договора банк имеет право через суд забрать себе предмет залога, то есть жилую недвижимость.

Следует понимать, что проблемы с ипотекой могут возникнуть не только в связи с просрочкой ежемесячных платежей.

К неисполнению взятых на себя обязательств также относятся:

• нарушение условий страхового договора;
• передача объекта недвижимости третьему лицу;
• нарушение правил эксплуатации жилья;
• неправомерное внесение изменений в технические характеристики (планировку);
• порча недвижимого имущества.

Важно определиться с выбором кредитора и ипотечной программы. Сегодня в России за таким займом можно обратиться практически в любой крупный банк. При этом следует иметь в виду, что в России средний процент по ипотечным кредитам составляет 13%. Это гораздо выше, чем в большинстве развитых стран.

Можно выделить несколько важнейших параметров ипотечного кредита:

• предмет залога;
• срок займа;
• сумма.

С каждым из них следует определиться заблаговременно, до подачи заявки.

Чтобы ипотека не стала каторгой, нужно быть к ней психологически готовым. В идеале решение о ее оформлении должно быть принято на семейном совете. Следует понимать, что в течение весьма длительного времени (в среднем5 – 30лет) придется оплачивать не только стоимость самого жилья, но и дополнительные проценты.

Следует быть морально готовым к тому, что существенная часть семейного бюджета будет уходить на ежемесячные взносы по ипотеке. И такая ситуация будет сохраняться не один десяток лет. Поэтому и семейный бюджет придется распланировать на длительный период.

Нелишним перед оформлением ипотеки будет и уточнить сумму итоговой переплаты. Сделать это можно, воспользовавшись кредитным калькулятором или обратившись к кредитному специалисту.

Переплата представляет собой разницу между ценой недвижимости, установленной продавцом, и окончательной суммой, которая будет выплачена заемщиком для полного погашения ипотеки и освобождения жилья из-под обременения.

Если учесть, что ставки по ипотечным кредитам на сегодняшний день довольно высокие, а срок кредитования составляет несколько десятков лет, размер переплаты может быть весьма существенным. Нередко квартира, купленная в ипотеку, обходится в 2 раза дороже, чем она стоила изначально.

Примечание. Некоторых пугает высокий уровень переплат. Другие, разделив его на срок кредитования, считают получившуюся сумму приемлемой платой за возможность проживания в собственной квартире.

Нередко можно услышать мнение, что существующие ставки по ипотеке грабительские. Но не стоит забывать о том, что существующий в России уровень инфляции больше средних процентов. При этом банки еще должны обеспечить себе прибыль и покрыть возможные риски.

В любом случае каждому заемщику следует оценивать размер переплат заранее. В этом случае он будет знать, к чему ему стоит готовиться, а при получении на руки ипотечного договора этот показатель не станет неприятной неожиданностью.

Еще одна важная задача потенциального заемщика заключается в определении уровня дохода, который необходим для оформления ипотечного займа. Важно знать, что идеальным соотношением считается, когда ежемесячный платеж не превышает40% дохода. При этом можно учесть все регулярные документально подтвержденные источники, как самого заемщика, так и привлеченных им созаемщиков.

2) Условия ипотечного кредита

Важными параметрами ипотечного кредита выступают его условия. Несмотря на то, что каждый кредитор разрабатывает собственные программы займа, можно выделить ряд важнейших условий, характерных для любого займа.

Основные условия оформления ипотечного жилищного кредита

1. Возраст заемщика

Чаще всего ипотеку могут получить граждане, достигшие возраста 21 год. Максимальный возраст зависит от кредитной организации. Он определяется как сумма текущего возраста заемщика и предполагаемого срока кредитования. Обычно верхняя граница этого показателя составляет пенсионный возраст, увеличенный на 3 — 5 лет.

Лидирующие позиции по верхней возрастной границе занимает Сбербанк. Здесь максимальный возраст на момент окончания ипотеки составляет 75 лет.

2. Платежеспособность

Показатель платежеспособности заемщика является решающим при рассмотрении заявки на ипотечный кредит.

При этом в обязательном порядке учитываются следующие параметры:

• размер ежемесячного дохода;
• профессия, а также должность;
• размер дохода созаемщиков;
• кредитная история.

Именно от уровня платежеспособности зависит максимально возможный ежемесячный платеж. А от этого показателя зависят размер, а также срок ипотечного кредита.

3. Тип занятости

Больше всего банки доверяют государственным служащим, которые получают фиксированную заработную плату. Такая занятость отличается высокой степенью стабильности. Также негласно приветствуется наличие диплома о высшем образовании.

Как ни странно, но получение основного дохода от собственного бизнеса, вынуждает банки отнести клиента к заемщикам высокого риска. Объясняется это очень просто — современная экономика не позволяет гарантировать стабильного дохода от бизнеса. Даже прибыльная деятельность в любое время может стать убыточной.

4. Льготы

Еще одним существенным условием ипотечного кредита является наличие государственных льгот.

Субсидирование гарантировано отдельным категориям граждан:

• молодые семьи (возраст супругов не должен превышать 35 лет), которые были включены в соответствующую программу;
• семьи, в которых родился ребенок, имеют право на материнский капитал;
• военнослужащие.

Первые две категории граждан могут рассчитывать на помощь государства в рамках оплаты первоначального взноса по ипотеке либо погашение части долга по действующему договору.

Военные же могут рассчитывать на выплату за них ипотечного кредита на сумму не больше 2,4миллиона рублей. Более подробно про военную ипотеку читайте в одной из наших статей.

5 этапов получения ипотечного кредита

Как получить ипотеку на квартиру: пошаговая инструкция

Взвешивание рисков

В первую очередь необходимо определить свой бюджет и понять, сколько получится ежемесячно выделять на оплату ипотеки. Важно понимать, что эти деньги придётся платить каждый месяц на протяжении нескольких лет или десятилетий вне зависимости от других расходов.Важно оценить свои финансовые возможности и ежемесячные расходы. Необходимо объективно разобраться, на что тратится зарплата, и учесть, что в будущем эти траты могут вырасти (например, из-за рождения детей или возникновения непредвиденных обстоятельств). Не стоит обращаться за ипотекой только потому, что доход кажется достаточно большим, нужно всё просчитать.Лучше всего подготовить финансовую подушку на случай длительной болезни или смены работы, чтобы спокойно вносить необходимую сумму. Это сумма вашего дохода за полгода или год.Затем стоит определить, сколько может стоить квартира, которую вы можете купить и при этом справляться с ежемесячным платежом. Подумайте о первоначальном взносе — чем он больше, тем меньше будет сумма по кредиту, ежемесячный платеж и тем больше шансов получить одобрение ипотеки с комфортными условиями.Помните, что лучше брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете основной доход и которая является основной в России, — в рублях. Попытка сыграть на курсах валют может стать ошибкой, если курс поднимется. В этом случае клиент может оказаться должен намного больше, чем занимал.

Выбор банка

Уделите время выбору кредитной организации, изучите предложения нескольких банков, чтобы выбрать среди них наиболее подходящий.Часто лучшие условия предоставляет тот банк, в котором вы получаете зарплату. Для подачи заявки в этом случае требуется минимум документов, а ставка может оказаться ниже благодаря специальным условиям для зарплатных клиентов. Также банки могут давать дополнительные дисконты к ставке по ипотеке, если клиент оформит у них зарплатную карту.Если останутся вопросы об условиях, дополнительных платежах и порядке оформления, их можно задать в отделении банка или по телефону горячей линии.Также можно воспользоваться ипотечным калькулятором, чтобы рассчитать примерные ежемесячные платежи. Можно подготовить сравнительную таблицу с разными сроками ипотеки и суммами основного долга. Это поможет определить наиболее приемлемый размер платежа.Обратите внимание на предложения от банка ВТБ. Здесь можно взять ипотеку на привлекательных условиях:

• низкие процентные ставки;
• срок до 30 лет;
• скидка к процентной ставке при использовании цифровых сервисов;
• специальные условия для зарплатных клиентов ВТБ;
• дистанционное оформление перехода прав собственности без посещения МФЦ и Росреестра при подключении сервиса «Электронная регистрация»;
• действующие программы господдержки.

Подготовка документов и отправка заявки

В стандартных случаях для отправки онлайн-заявки понадобятся паспорт, СНИЛС и информация о вашей работе (наименование работодателя, уровень ежемесячного дохода и должность, номер рабочего телефона).В общий список необходимых документов могут также входить:

• копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• справка о доходах (2-НДФЛ, по форме банка или выписка с зарплатного счета);
• документы, подтверждающие семейное положение (если вы в браке).

Банк может запросить и дополнительные документы. Важными параметрами для банка станут:

• платежеспособность;
• занятость;
• кредитная история.

После отправки заявки нужно дождаться решения банка и звонка сотрудника, который расскажет, что делать дальше.

Подбор недвижимости

Как только вы получите одобрение заявки от банка, можно приступать к поиску квартиры или дома в рамках выделенной суммы.Процесс поиска можно начать ещё до этого, но есть риск, что одобренная сумма окажется ниже запланированной. Поэтому лучше подождать. После согласования банком у вас будет до 90 дней на то, чтобы найти нужное жильё, подготовить документы и подать их.При выборе квартиры или дома стоит оценить:

• расположение детских садов, школ, поликлиник — даже если детей нет сейчас, они могут появиться позже;
• состояние двора и прилегающих территорий — лучше подобрать вариант с благоустроенным двором или хотя бы с перспективой облагораживания;
• наличие и количество парковочных мест — даже если у вас машины нет, к вам могут приехать друзья или родственники;
• количество и ассортимент магазинов — удобно, если за продуктами не надо ходить далеко;
• время дороги до работы, пробки, возможные маршруты — ведь добираться до работы нужно регулярно, и тратить полдня в дороге рано или поздно надоест;
• остановки общественного транспорта — хорошо, если они будут недалеко. В крупном городе не всегда удобно перемещаться на собственном автомобиле.

Проверьте, не было ли в квартире перепланировки. Если была, нужно попросить у владельца технический паспорт и проверить законность изменений. Важно, чтобы изменения были узаконены, иначе это повлечет разные проблемы:

• могут не одобрить ипотеку;
• перепланировку придется узаконивать самим либо возвращать законный вид жилищу (если нужно будет продать жилье).

Когда приобретаете квартиру , не торопитесь, просмотрите несколько вариантов, чтобы подобрать лучшее жилье.

Оценка недвижимости

Нельзя просто прийти в банк с продавцом и прописать в договоре любую сумму. Стоимость квартиры или дома должна быть рыночной. Жилье должно подходить под требования и нормативы.Поэтому в банк нужно предоставить отчет об оценке стоимости и состояния недвижимости. Этим занимаются профессиональные оценщики. Они изучают рынок и сравнивают средние показатели с выбранным объектом. Проверяют его расположение, этаж, перекрытия, аварийность, даже состояние подъезда. На конечную стоимость квартиры или дома может повлиять все — от года постройки до площади и инфраструктуры рядом.По результатам оценки клиент получает заключение, которое предоставляет в банк для изучения и одобрения.Обычно выдается сумма до 85-90% от оценочной стоимости жилья, остаток нужно внести в качестве первоначального взноса наличными или материнским капиталом.

Одобрение квартиры банком

Недвижимость должна понравиться не только заемщику, но и банку. Любая кредитная организация может отказать в кредите на покупку жилья, которое может стать или уже является неликвидным активом.Чтобы этого избежать, стоит выбирать среди тех объектов, которые соответствуют нормам:

• подключены к коммунальным службам (есть водопровод, отопление, электроснабжение);
• соответствуют пожарным требованиям (есть пожарные выходы, правильная вентиляция);
• не являются аварийными (ветхие, подлежащие сносу и расселению, построенные с серьезными нарушениями конструкции не подойдут).

Квартира или дом должны быть ликвидными, чтобы клиент или банк при необходимости могли продать недвижимость новым владельцам.Банк проверяет и возможные трудности в передаче жилья в собственность. Что может стать причиной отказа:

• прописанные несовершеннолетние, недееспособные, отбывающие наказание в тюрьме или в местах принудительного лечения — они могут обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной либо поселиться в доме по прописке;
• большие долги за коммунальные услуги — службы могут подать в суд на владельца, и на недвижимости появится запрет на продажу до оплаты долгов;
• обременение на недвижимости — арест, запрет на передачу прав собственности, непогашенные кредиты под залог жилья;
• юридические сложности — неверное оформление вступления в наследство, нарушение очередности наследования, отсутствие документов на собственность и т.п.

Любой параметр может стать причиной отказа банка рассматривать объект для ипотеки. Если ни одной из этих сложностей в процессе оценки не выявлено, начинается следующий этап.

Кредитный договор

Основной этап, с него начинаются договорные отношения заемщика и банка, закрепляются права и обязанности каждой из сторон, подтверждается сотрудничество.Стоит внимательно прочитать весь договор перед тем, как подписывать его. Обратите внимание на ограничение прав в отношении недвижимости. Обычно устанавливается запрет на выполнение следующих действий без согласования с кредитором:

• продажа;
• капитальный ремонт с перепланировкой;
• сдача в аренду.

Клиент обязуется предупреждать кредитора в случае смены места жительства, работы, семейного положения или паспортных данных.

Получение денег

Как будет происходить этот этап — зависит от договоренностей между покупателем и продавцом. Деньги могут быть внесены в банковскую ячейку или переведены на счет, могут применяться и другие способы передачи.Лучше всего оплатить жилье продавцу с помощью банковского сервиса «Безопасные расчеты». Это обеспечивает безопасность, становится гарантией завершения сделки. Кроме того, все проходит онлайн, покупателю не нужно арендовать ячейку и приходить в банк. После этого остаются только юридические формальности.

Нотариальное удостоверение

Необязательный этап при оформлении документов, но в некоторых банках до сих пор требуется как гарантия завершения сделки.Единственный случай, когда без удостоверения нотариусом не обойтись, — приобретение жилья в долевой собственности. Например, если квартира принадлежит 2 собственникам в равных долях. Заверение у нотариуса подтвердит, что у обоих владельцев нет претензий и договор оформлен согласно закону, а также выдан каждому продавцу.Если банк не требует наличия такого документа, его можно сделать для своего спокойствия. Это платная услуга, но она подтвердит, что у продавца нет претензий к договору и он не сможет их заявить в будущем. Также в подобном документе продавец подтверждает, что нет других прописанных жильцов или собственников, которые могут заявить о своем праве на жилье.

Государственная регистрация и оформление ипотеки

После того как договор купли-продажи вступил в законную силу, недвижимость переходит к новому собственнику. Чтобы закрепить новый статус, нужно зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу.В большинстве банков можно провести электронную регистрацию документов одновременно с оформлением ипотеки. В этом случае заемщику не придется обращаться в Росреестр и сидеть в очередях. Все документы будут собраны банком и отправлены на рассмотрение дистанционно. Останется только подождать, когда решение придёт на электронную почту. После этого можно заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что жилье действительно принадлежит заемщику.

Страхование

Любая недвижимость, которая приобретается в ипотеку, подлежит обязательному страхованию согласно закону. Это обязательное условие любого банка, который выдаёт ипотеку.Страховка защищает финансовые интересы заемщика в случае разрушения жилья, затоплений, пожаров и других происшествий.В некоторых программах наравне со страхованием недвижимости требуется застраховать жизнь и здоровье заемщика. Это необязательное условие оформления ипотеки. Но наличие полиса защищает клиента и его семью на случай длительной болезни или смерти. Застрахованный владелец ипотеки знает, что при наступлении страхового случая ему есть куда обращаться. Кроме того, отсутствие этой страховки часто увеличивает процентную ставку по ипотеке.

Подтверждение сделки

Когда из Росреестра или банка придет уведомление о том, что у жилья сменился собственник, сделку можно считать полностью завершенной:

• договор подписан;
• деньги переведены;
• право собственности перешло к покупателю.

Готово, теперь вы новый владелец квартиры или дома, осталось выплатить ипотеку.

О чем стоит помнить, когда уже взял ипотеку

Ипотека — это длительное обязательство. Ее оформляют на 5-30 лет. Выплата займа может растянуться на десятилетия. Все эти годы у заемщика будет обязанность ежемесячно в срок и в полном объеме вносить деньги.

Можно ли погасить кредит досрочно

Большинство банков не запрещают гасить ипотеку досрочно, хотя это и менее выгодно для них. Перед оформлением займа нужно поинтересоваться у специалиста, будет ли такая возможность, и проверить, чтобы не было запретов в ипотечном договоре.

Что будет, если не платить

При ипотеке на приобретаемую недвижимость оформляется залог. Это обременение, которое регистрируется в реестре недвижимого имущества. Залог позволяет банку изъять квартиру, если заемщик перестанет выплачивать ипотеку.

Помимо этого банк вправе назначать штрафы и пени за просрочку. Они будут зависеть от ипотечного договора, который заключался с заемщиком.

Как работает ипотека: схема

Схема работы ипотеки:

1. Подача заявки в банк. В заявлении указывается сумма, на которую рассчитывает будущий заемщик, и цель получения денег — приобретение недвижимости.
2. Банк проверяет документы и заявление, затем принимает решение — выдать деньги или отказать. Во втором случае нужно учесть требования банка, исправить финансовую ситуацию или кредитную историю и попытаться еще раз.
3. Будущий заемщик самостоятельно подыскивает жилье с учетом требований банка и своих пожеланий. Когда объект найден, он предоставляет документы на квартиру в банк.
4. Банк изучает документы. Если его все устраивает, то одобряет заявку и резервирует необходимую сумму в банковскую ячейку.
5. Покупатель и продавец подписывают договор.
6. Банк оформляет документы для регистрации перехода права собственности, в числе которых закладная на квартиру. Это важный документ, который позволит банку изъять у клиента недвижимость, если он перестанет платить.
7. Стороны обращаются в Росреестр или МФЦ и регистрируют переход права собственности. Вместе с ним регистрируется и обременение на квартиру. С этого момента заемщик становится собственником недвижимости.
8. Банк перечисляет деньги продавцу.
9. Заемщик выплачивает задолженность банку.

Далее возможны два варианта. Заемщик исправно выплачивает ипотеку или погашает ее досрочно. После этого он забирает у банка закладную, оформляет необходимые документы и снимает обременение. С этого момента он может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Если заемщик перестает платить, банк может изъять у него жилье и выставить его на продажу. Вырученные средства идут на погашение долга. Если что-то остается, то возвращают должнику.

Виды ипотеки

Вид ипотечного займа зависит от покупателя и приобретаемой недвижимости.

Базовое кредитование

Займ выдается человеку с хорошей кредитной историей, если он подходит под требования банка.

Стандартная программа не предусматривает государственной поддержки. Условия программы зависят от банка и покупаемой недвижимости. Играет роль ее тип — загородный дом или квартира; тип рынка — первичный или вторичный; статус жилья — построено или строится.

Может также меняться валюта займа (доллары иногда выгоднее, чем рубли), тип платежа (аннуитетный или дифференцированный).

Специальные программы

Ипотека по этим программам выдается только некоторым категориям покупателей.

Ипотека с государственной поддержкой

Этот кредит выдается только гражданам, которые имеют право на социальную поддержку. Это семьи с двумя и более детьми, работники соцзащиты, бюджетных сфер, молодые специалисты и другие. Для получения такой ипотеки нужно занять очередь на улучшение жилищных условий.

Особенность такого кредита — не нужно платить первоначальный взнос, часть долга уже будет погашена государственной субсидией, процентная ставка и начальная стоимость жилья будут ниже.

Ипотека для молодой семьи

На него могут рассчитывать семьи, где один или оба супруга моложе 35 лет. Чтобы получить такой кредит, нужно доказать необходимость в улучшений жилищных условий.

Особенность программы — государство оплачивает первый взнос, если он менее 30% от общей стоимости жилья.

Военная ипотека

Для военных существует программа льготной ипотеки. Государство оплачивает военному стоимость жилья. При этом он сам может выбрать объект недвижимости. Деньги будут перечислять в течении срока службы и в ограниченном размере.

Стоит ли обращаться к ипотечным брокерам

Ипотечный брокер — это специалист, который поможет заемщику подобрать выгодный вариант жилищного кредита. Брокер оценит шансы на одобрение ипотеки, поможет разобраться, почему банки отказывают в кредите. Специалист также может помочь получить ипотеку с плохой кредитной историей или серой зарплатой.

Главные преимущества — экономия времени и возможность выбора наиболее выгодной программы.

Есть и недостатки. Ипотечные брокеры работают за вознаграждение, что увеличивает расходы на приобретение квартиры. Их деятельность никто не регулирует, поэтому результат не гарантирован.

Обращаться к ипотечному брокеру стоит, если нет времени и желания разбираться в кредитных продуктах или если заемщик не соответствует требованиям большинства банков — у него плохая кредитная история или серая зарплата.

Что нужно для получения ипотеки: условия

В различных банках к заемщику и предмету залога предъявляются разные требования.

Требования к заемщику

Чтобы воспользоваться услугами банка, нужно удовлетворять особым требованиям.

Гражданство

Нужно иметь статус гражданина Российской Федерации. Это требование большинства банков. Некоторые кредитные учреждения выдают ипотеку людям с гражданством Украины, Казахстана и прочих стран СНГ. Граждане других стран сейчас могут взять ипотечный кредит по стандартной программе, которую предоставляет ВТБ 24, Банк Москвы, Транскапиталбанк. Райффайзенбанк предоставляет кредит для иностранцев со ставкой выше на 1,5-2%.

Прописка

Заемщик должен иметь регистрацию на территории Российской Федерации. Некоторые кредиторы дают ипотеку лицам с временной регистрацией или без регистрации, например, ВТБ 24.

Возраст

Заемщик должен быть старше 21 года и моложе 60 лет. Такое требование предъявляется из-за большей платежеспособности людей в таком возрасте.

Стаж работы

На текущем месте нужно отработать более 6 месяцев и иметь общий стаж работы больше года. Стаж — это гарантия того, что у заемщика есть стабильная работа и зарплата. Период работы можно подтвердить справкой с работы, трудовым договором и выпиской из трудовой книжки.

Некоторые банки могут дать ипотеку, не требуя от заемщика подтверждения факта занятости и постоянного дохода. При таких условиях ставка по кредиту и первый взнос больше, а срок выплаты меньше. Такую ипотеку будет тяжелее выплачивать. Чем меньше срок, тем больше ежемесячные платежи.

Доход

Деньги, которые гражданин получает из основного и дополнительных источников, с продажи акций, дивидендов с вкладов, пенсий и прибыли бизнеса, должны давать заемщику возможность не только платить по кредиту, но и жить в нормальных условиях.

Формула расчета платежеспособности выглядит следующим образом:

Минимальная зарплата для одобрения ипотеки = ежемесячная выплата по кредиту + прожиточный минимум * количество членов семьи

Но большинство банков использует следующую формулу:

Ежемесячная выплата по кредиту / 0,6.

Это гарантирует не просто выживание и выплату ипотеки, но и комфортную жизнь для заемщика и его семьи. Иногда банки дают ипотеку и гражданам с низкой серой зарплатой или вообще безработным. Для повышения вероятности одобрения в таких случаях можно привлечь созаемщика или поручителя. В таком случае доходы заемщика и всех созаемщиков суммируются. Но банк будет проверять платежеспособность всех участников.

Требования к жилью

После того, как заемщик получил одобрение по ипотеке, он должен представить банку сведения о жилье, которое планирует купить. Квартира должна подходить под требования к предмету залога.

Потребуется провести оценку жилья. Это нужно, чтобы банк мог продать квартиру, если заемщик не может ее оплатить.

Требования к объекту недвижимости следующие:

1. Местоположение. Если расположение дома неудачное, то квартиру в нем сложнее продать в случае невыплаты долга. Скорее одобрят кредит на покупку квартиры, которая находится в центре города или в другом развитом районе.
2. Состояние дома. Ипотеку не дадут на жилье, которое числится в программе сноса аварийных домов (узнать это можно в администрации региона, города, района, микрорайона или жилого комплекса).
3. Возраст здания. Определенного «хорошего» возраста нет, он разный в зависимости от расположения жилья. В регионах России дом должен быть построен позже 1955 года, а в Москве — позже 1970 года. Исключение — Санкт-Петербург: жилье в старых зданиях в центре города легче продать, чем квартиру в новостройке. Требования к возрасту здания могут меняться даже в пределах одного субъекта РФ.
4. Износ. Он должен быть менее 70%. Степень износа можно узнать в Росреестре или в БТИ.
5. Внутреннее состояние квартиры. Планировка квартиры должна соответствовать плану в техпаспорте. В каждой жилой комнате должна быть батарея, окна застеклены. В квартире должен быть доступ к водопроводу, санузел и кухонная вентиляция.
6. Стройматериал. Банки обращают внимание и на этот критерий. Здание должно быть построено из устойчивых к горению материалов. Фундамент — из бетона или камня.

Особенности получения ипотеки в различных ситуациях

Условия, порядок и пакет документов может различаться в зависимости от вида ипотечного кредита и ситуации заемщика.

Без первоначального взноса

Получить ипотеку без первоначального взноса сложно, но реально. Для этого нужно найти такое предложение у банка, воспользоваться одной из программ государственной поддержки или акциями, которые проводят застройщики и банки.

Молодая семья

Программа «Молодая семья» — это форма поддержки от государства, которая предполагает компенсацию части стоимости жилья молодым людям, которые недавно вступили в брак. Им оплачивают до 30% стоимости приобретаемой недвижимости.

Для участия в программе нужно соответствовать условиям: быть моложе 35 лет и нуждаться в улучшении жилищных условий. Потребуется подать заявление в местную администрацию и дождаться положительного ответа.

С материнским капиталом

Материнский капитал — государственная субсидия для семей с детьми. Ее можно использовать на улучшение жилищных условий, в частности — на первоначальный взнос или погашение ипотеки.

Для того, чтобы взять ипотеку с материнским капиталом нужно найти подходящее предложение от банка, приложить к пакету документов сертификат и справку о субсидии, а также написать заявление в ПФР на распоряжение маткапиталом.

В другом городе

Главные проблемы покупки квартиры в ипотеку в другом городе — не все банки согласны на такую процедуру, увеличивается срок оформления, растут расходы на поездки для осмотра, проверки квартиры и заключения договора.

Найти подходящее жилье в другом городе можно самостоятельно или с помощью риелтора. Во втором случае придется заплатить комиссию, но это сэкономит время.

Большинство процедур можно реализовать через представителя. Личное присутствие потребуется только для подписания кредитных документов.