Зачастую успех того или иного бизнеса во многом зависит от типа выбранного для него помещения. Имущество должно быть не только эффективным для деятельности компании, но и разумным с точки зрения затрат. Ниже мы разберем, что необходимо учитывать при выборе подходящей комнаты и каким критериям она должна соответствовать.
Как правильно выбрать коммерческое помещение
Прежде всего, вы должны решить, хотите ли вы купить или арендовать недвижимость. Первый вариант многим кажется более выгодным, так как недвижимость переходит в собственность предпринимателя и в долгосрочной перспективе вложения в нее будут намного меньше. Но в некоторых случаях вариант аренды все же более оптимален.
Если вы не уверены на 100%, что бизнес будет успешным и станет стабильно прибыльным (актуально, например, для экспериментальных стартапов), лучше арендовать помещение на определенный срок. Это позволит вам проанализировать эффективность бизнеса и в таком случае не потерять слишком много денег, если идея будет реализована неправильно.
Аренда – хороший вариант для предпринимателей, которые пока не имеют возможности купить дорогую недвижимость в самом лучшем месте, но планируют это сделать в ближайшем будущем. Аренда позволит начать бизнес, накопить оставшиеся средства и сразу купить подходящее помещение, чтобы не тратиться на более дешевые, но менее эффективные варианты.
На что обратить внимание при выборе недвижимости
Определившись с оптимальным видом собственности (покупка или аренда), можно переходить непосредственно к поиску оптимального варианта. При анализе имеющихся предложений следует учитывать сразу несколько факторов, на которых мы остановимся отдельно.
Расположение
Важнейший фактор, влияющий не только на сумму дополнительных затрат, но и на потенциальную прибыльность бизнеса. Место следует выбирать исходя из направления компании. Открываете ли вы магазин, салон со всевозможными услугами, ресторан, кафе или другой развлекательный бизнес, ключевым фактором успеха будет поток клиентов. Как правило, она максимальна в центральных районах города, на главных улицах.
При этом следует учитывать цокольные и первые этажи различных зданий, офисов и торговых центров, а также других подобных зданий. Следует учитывать и популярность места, так как, например, некоторые торговые центры посещает больше людей за счет определенных особенностей (больше магазинов, более высокий уровень обслуживания, удобная транспортная доступность). Вы можете проанализировать это, пройдясь по заведению и посмотрев на поток людей.
Иногда хорошим выбором будет недвижимость в спальных районах. Например, если у одного из них нет потенциальных конкурентов, но есть спрос на предлагаемые вами услуги, вы можете открыть бизнес и получить постоянных клиентов, что обеспечит стабильный доход. Кроме того, стоимость недвижимости в таких районах намного ниже, чем в центре города.
Если вас интересуют производственные или складские помещения, то можно рассмотреть варианты в удаленных районах, так как они зачастую имеют лучшую стоимость, а расположение в данном случае мало влияет на рентабельность. Главное условие – расположение рядом с удобной транспортной развязкой. Желательно, чтобы можно было быстро добраться на личном автомобиле или общественном транспорте.
Инфраструктура
Обязательно проанализируйте инфраструктуру интересующего вас района. Чем она развитее, тем больше потенциальный поток клиентов. Желательно, чтобы до вашего офиса/магазина/салона можно было легко добраться на автомобиле или общественном транспорте. Желательна практичная парковка для автомобилей. При аренде офиса в многоэтажном доме стоит обратить внимание на то, есть ли в нем лифт.
Арендодатель
Желательно работать напрямую с собственником, так как это избавит от дополнительных расходов на оплату услуг агентства недвижимости. Кроме того, вы можете самостоятельно договориться с собственником о дополнительном снижении стоимости аренды или получении дополнительной выгоды.
однако работа с АН также имеет свои преимущества. Они предлагают своим клиентам недвижимость у проверенных арендодателей, за счет этого значительно снижается риск возникновения каких-либо трудностей в будущем.
Соседние офисы и здания
Стоит проанализировать общее количество коммерческих зданий в районе, если оно слишком велико, могут возникнуть сложности из-за высокого уровня конкуренции. В этом случае есть резон выбрать более тихий район.
Для многих видов бизнеса наличие поблизости крупных офисных и муниципальных зданий будет преимуществом. Например, благодаря такому соседству предприятия быстрого питания могут получить много постоянных клиентов. Другой вариант – открыть кафе или столовую рядом с крупным производственным комплексом. Поток клиентов будет ограниченным, но постоянным.
Сумма
Стоимость покупки или аренды может зависеть от большого количества факторов, поэтому для определения завышенности можно привлечь стороннего специалиста (условия нужно уточнять заранее с арендодателем). Обязательно привлеките незаинтересованного человека, чтобы оценка была максимально объективной.
Документы
Если вы работаете с агентством недвижимости, то оно берет на себя обязанность по проверке всех документов, составлению договора аренды/купли-продажи и т д. Однако, если вы все делаете сами, вы должны запросить у собственника следующие документы:
- Выписка из ЕГРИП. Показывает информацию о текущем владельце, наличии обременений, свойствах объекта, основании владения недвижимостью и др
- Документы, служащие основанием для покупки объекта у текущего владельца (договор купли-продажи, протокол аукциона и т.д.)
- Договоры и платежная документация за энергоресурсы и другие услуги, связанные с имуществом, справки об отсутствии задолженности по оплате электроэнергии, технические документы о состоянии инженерных сетей
- Документация земельного кадастра, где вы можете узнать, какие объекты недвижимости зарегистрированы, а какие нет
Перед регистрацией сделки следует подготовиться и ознакомиться с условиями договора аренды или купли-продажи. Необходимо прописать порядок действий при различных непредвиденных ситуациях, алгоритм проведения и подтверждения платежа и т.д.
На что обратить внутри помещения
Инженерное оснащение
Для многих видов бизнеса крайне важно наличие современных инженерных коммуникаций (электричество, вода, тепло и другие). Следует внимательно изучить существующие коммуникации, проанализировать их удобство для сотрудников и клиентов, а также обеспечить высокое качество (можно запросить у владельца документацию с информацией о последних инженерных работах).
Если коммуникации не соответствуют требованиям бизнеса, в случае аренды стоит уточнить у собственника возможность внесения в них изменений. Зачастую условия обмена инженерным оборудованием оговариваются в индивидуальном порядке.
Уровень комфорта
Комфорт часто субъективен, но все же следует внимательно осмотреть помещение на предмет ремонта или других проблем. Следует осмотреть качество пола и крыши, убедиться, что их не нужно будет ремонтировать в ближайшее время и что с ними не будет проблем в дождь и холода.
Если при осмотре вы обнаружите какие-либо проблемные места, вы можете договориться с собственником и снизить стоимость покупки/аренды недвижимости, а можете попросить его провести ремонт за свой счет.
Также важно проверить, насколько комфортным будет помещение для потенциальных клиентов – будет ли его достаточно для запланированного количества посетителей, можно ли разместить в нем все необходимое оборудование.
Заключение
выбор подходящего помещения может значительно облегчить начало бизнеса, но, чтобы не прогадать, следует внимательно проанализировать доступные варианты, следуя рекомендациям, описанным выше.
