Что такое коллективные инвестиции в недвижимость и как на них заработать?

Коллективные инвестиции в недвижимость — это инвестиционная программа, в рамках которой из денег мелких акционеров создается специальный фонд, управляемый профессиональным менеджером.

Цель фонда — эффективно инвестировать деньги, чтобы получить прибыль и распределить ее поровну между всеми участниками программы.

Словарь терминов

Пай — это ценная бумага, подтверждающая право собственности на активы фонда недвижимости

ETF — это фонд фондов. Это своего рода оболочка для нескольких активов, каждый из которых торгуется на бирже. Например, ETF на недвижимость может держать акции или облигации всех российских застройщиков.

Застройщик — это компания, объединяющая одного или нескольких подрядчиков (застройщиков), которые привлекают средства акционеров или используют заемный капитал (банковские кредиты) для строительства и продажи жилой недвижимости.

Девелопмент — это совокупность мероприятий, связанных со строительством жилых комплексов, включая проектирование и создание сопутствующей инфраструктуры.

Официальное коллективное инвестирование

Что такое коллективные инвестиции? Учредитель фонда привлекает деньги инвесторов, а затем создает управляющую компанию для управления капиталом, привлеченным от частных инвесторов, которая получает прибыль, вкладывая средства в различные инвестиционные инструменты. Затем прибыль делится поровну между акционерами фонда или компании. Инвестиционные возможности:

  • приобретение существующих активов, покупка акций компании, владеющей активами, и получение дохода путем сдачи в аренду или продажи активов;
  • кредитование других частных инвесторов;
  • финансирование строительства или перепланировки проектов.

Инвестиционные объекты.

  • Жилая недвижимость:
    • для перепродажи;
    • для целей аренды;
    • квартиры.
  • Коммерческая недвижимость:
    • стрит-ритейл;
    • склады;
    • автостоянки.

Неофициальное коллективное инвестирование

В этом случае пул инвесторов доверяет управление общим капиталом одному человеку, который инвестирует собранные средства в недвижимость, получает прибыль и распределяет ее между участниками фонда.

Преимуществом такого подхода к получению прибыли от инвестиций в недвижимость является возможность выбора привлекательного объекта недвижимости без банковского финансирования. Доходность таких инвестиций может достигать 30-40% в год.

Такие инвестиции являются обычным явлением на российском рынке новостроек. Группа инвесторов покупает несколько этажей жилого дома на стадии фундамента, а после ввода здания в эксплуатацию перепродает приобретенные квадратные метры оптом.

Основным недостатком неофициального коллективного инвестирования является человеческий фактор. Менеджер, выбранный акционерами, может потратить деньги фонда не по назначению. Никаких юридических документов, связанных со сделкой, не существует.

Рынок соинвестирования в России

Рынок совместных инвестиций в России и мире

Основным инструментом коллективного инвестирования в недвижимость на западных рынках капитала является рынок инвестиционных фондов, объединенных аббревиатурой REIT. Компании инвестиционных фондов вкладывают деньги, полученные от акционеров, в покупку ликвидной недвижимости, пригодной для долгосрочной аренды.

Глобальная капитализация всех REITs составляет 1,7 трлн. долларов США, причем большая часть — около 1 трлн. долларов США — приходится на рынок США.

REIT, занимающиеся недвижимостью, делятся на акционерные REIT, которые зарабатывают на аренде, и ипотечные REIT, которые зарабатывают на выдаче ипотечных кредитов и торговле производными ипотечными ценными бумагами. Доля гибридных фондов, зарабатывающих как на ипотеке, так и на лизинге, составляет менее одного процента.

REITs в США строго регулируются финансовыми органами. Ниже приведен список основных правил для REITs: Эти фонды должны инвестировать ¾ своего капитала в недвижимость и 90% своей прибыли в дивидендный доход. По этой причине банкротства среди таких фондов случаются крайне редко.

Коллективные инвестициями в России — закрытые паевые фонды недвижимости

Для коллективных инвестиций в России необходимо обращаться в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. По оценкам экспертов, они занимают более 30% российского рынка. В них было инвестировано более 2,5 триллионов рублей.

Российские ЗПИФНы (это аббревиатура для закрытых фондов недвижимости) состоят из одного или нескольких объектов недвижимости одновременно.

Что такое коллективные инвестиции в недвижимость и как на них заработать?

В состав фондов может входить как жилая, так и коммерческая недвижимость: офисы класса А и В, стрит-ритейл, помещения на первых этажах жилых домов. Все это капитализируется и приносит доход акционерам. Выбор объектов недвижимости и выбор инвестиционной стратегии является прерогативой управляющей компании, которая также несет ответственность за элемент риска своих проектов.

Прибыль фонда поступает от продажи или сдачи в аренду активов, которые он включает в себя. Из такого фонда нельзя изъять средства до завершения его работы, а доход можно получать только через определенные промежутки времени.

Окно для вывода прибыли обычно открывается каждые три месяца. Российские фонды предпочитают спекулятивные покупки и продажи недвижимости. Доля сделок по аренде минимальна.

Инвестор с относительно небольшим капиталом может купить билет в фонд и получить прибыль от недвижимости, которая стоит очень дорого и в других сценариях была бы просто недоступна из-за высокого порога входа.

Основными недостатками ЗПИФов являются отсутствие возможности досрочного снятия средств и необходимость уплаты комиссии за управление даже в случае отрицательной доходности. Средняя продолжительность жизни этого своеобразного пула инвесторов составляет от семи лет. В конце срока фонд закрывается, а недвижимость продается.

Российские инвестиционные фонды

Краудинвестинг риски и преимущества

В дополнение к ЗПИФНам существует толпа. Платформы краудинвестинга отличаются от классических ЗПИФН тем, что для каждого объекта недвижимости регистрируется отдельный фонд.

Основными игроками на российском рынке являются краудинвестинговые платформы Aktivo, Credo Capital и другие. Преимущества краудинвестинга:

  • Участие в крупных проектах, которые обычно недоступны для частного инвестора.
  • Снижает риск за счет одновременного инвестирования в несколько проектов.
  • Скорость и удобство сделок благодаря современным интернет-технологиям.
  • Прозрачность системы — доступ к базе данных инвестиционных объектов.

Этот метод коллективного инвестирования относится к высокорисковым инвестициям, поскольку существует высокая вероятность получения прибыли выше среднерыночной или полной потери вложенной суммы.

Что такое коллективные инвестиции в недвижимость и как на них заработать?

Сколько зарабатывают на коллективном инвестировании в real-estate?

Все зависит от выбранного инструмента. Если покупать паи REIT через ETF, доходность составит 5-8% в год в иностранной валюте.

Вход в российский ЗПИФН принесет среднегодовую доходность 8-10% в рублях. Все эти фонды контролируются Центральным банком Российской Федерации, поэтому информацию о доходности можно легко найти в открытых источниках. Инвестиции через краудфандинговые платформы могут приносить до 12% годовых в Credo Capital и до 17% в рублях в Aktivo — двух самых популярных платформах, работающих с недвижимостью. Инвесторы могут заработать еще 7% годовых на повышении стоимости недвижимости.

Что нужно, чтобы начать зарабатывать?

Входной билет на рынок США (до 90% REIT ориентированы на рынок США) через американского брокера будет стоить 10 000 долларов США. Но работа с фондами недвижимости доступна только квалифицированным инвесторам, вы не можете войти в REITs напрямую.

Квалифицированный инвестор — это категория инвесторов с высшим экономическим образованием и подтвержденным опытом работы на финансовых рынках, с капиталом не менее 6 млн рублей или совершающих не менее 10 сделок в квартал с годовым оборотом 6 млн рублей. Квалифицированные инвесторы могут напрямую покупать рискованные инструменты финансового рынка, такие как акции иностранных компаний, еврооблигации, структурированные облигации и паи ЗПИФН.

Инвестировать нужно через иностранного брокера или специальные программы иностранных страховых компаний, других вариантов нет.

Стоимость паев ЗПИФН для обычных инвесторов зависит от ETF, которые котируются на Московской или Санкт-Петербургской биржах. Вы можете обратиться к любому крупному брокеру, например, Финам или БКС.Стоимость акций на российских краудинвестинговых платформах: в Aktivo — 300 тысяч рублей, CredoCapital — 900 тысяч рублей.

Какой вид недвижимости выбрать

Каждый фонд или краудфандинговая платформа предпочитают разные типы инвестиций. Некоторые инвестируют в жилую недвижимость, некоторые — в коммерческую, есть и смешанные варианты. Как правило, инвестор не выбирает недвижимость, но может выбрать фонд в соответствии с поставленной целью. Давайте рассмотрим преимущества и недостатки каждого варианта.

Что такое коллективные инвестиции в недвижимость и как на них заработать?

Апартаменты как новый инвестиционный тренд

Инвестиции в квартиры популярны на Западе. Относительно новой и достаточно постоянной тенденцией является приобретение меблированных комнат в апарт-отелях (гостиницах с номерами, обустроенными как квартиры).

Минимальный срок аренды составляет от одного месяца. После приобретения помещения управляющая компания гарантирует его заселение, проверяет жильцов, собирает с них деньги за проживание и следит за техническим состоянием помещения. Комиссия составляет 10-20%.

Урожайность: 6-8% в год. Преимуществом этого вида инвестиций является пассивный доход без необходимости поиска арендаторов. К недостаткам можно отнести отсутствие гарантии стабильного занятия арендуемой площади, амортизацию актива, затраты на ремонт, высокие комиссионные управляющих компаний.

На зарубежных рынках вторым вариантом является покупка комнаты (квартиры) в студенческих общежитиях. Доходность составляет до 10% в год.

Инвестирование в квартиры

Недостатком прямых инвестиций является высокий порог входа в капитал — $25 000 при покупке недвижимости за рубежом. Недостатком коллективных инвестиций является риск недополучения прибыли, если выбрана не та собственность.

В России плоский сегмент, после бурного роста, переживает период регулирования законодательной базы. Квартиры по-прежнему считаются нежилой недвижимостью, они не могут быть зарегистрированы в течение относительно короткого периода времени, расходы на их содержание гораздо выше, чем в жилом фонде.

С другой стороны, застройщики, уловив тенденцию, вывели на рынок несколько жилых комплексов, которые можно сдавать в аренду на любой срок после покупки.

Арендаторов находит управляющая компания. В то же время ряд компаний готовы выкупить у инвестора его собственность в течение 5-7 лет. Порог входа составляет от 4 миллионов рублей для квартир эконом-класса до 10-12 миллионов для комфорт-класса.

Недостатками являются низкая ликвидность активов, высокие комиссионные и отсутствие контроля над управляющей компанией.

Апарт-отель YE'S

Арендный бизнес в коммерческой недвижимости

Покупка и аренда жилой недвижимости в российских городах приносит не более 3% годового чистого дохода. Полученный доход не покрывает инфляционные расходы. Срок окупаемости инвестиций для студии площадью 35-40 м2 составляет более 20 лет.

Покупка коммерческих помещений на первых этажах жилых домов на ранней стадии строительства и последующая сдача их в аренду:

  • Норма прибыли напрямую зависит от выбранного актива, его востребованности в данном конкретном жилом комплексе.
  • Минус прямые инвестиции: стоимость коммерческого объекта начинается от 4 млн рублей.

Покупка и аренда складской недвижимости.

  • Недостатком для частного инвестора является отсутствие компетентности в выборе объекта инвестиций и высокая стоимость актива.

Инвестиции в относительно недорогую недвижимость могут оказаться неудачными из-за неподходящего местоположения и плохого состояния самой недвижимости.

По мнению «Ведомостей», сейчас самое неудачное время для инвестиций в склады. На рынке востребованы помещения площадью 10 000 кв. м и выше, а это уже совсем другая ценовая категория. Однако небольшие склады, доступные для покупки, чаще всего оказываются нерентабельными. Доходность инвестиций в складскую недвижимость составляет 7-8% годовых.

Инвестирование в складскую недвижимость

Покупка и сдача в аренду магазина (ритейл, стрит-ритейл)

Доходность составляет 11-12% годовых. Наибольшую доходность показывает недвижимость на границе Москвы и области, наименьшую — дорогая недвижимость на главных торговых улицах столицы (Тверская, Арбат). Срок окупаемости таких объектов составляет 10 лет и выше. Пользуются спросом площади от 2 500 кв. м, которые можно переоборудовать в мини-центры и сдавать арендаторам.

Покупка и сдача в аренду офисов

Наиболее популярными форматами являются небольшие офисы площадью до 150 кв. м и помещения, которые можно использовать в качестве коворкинг-пространства. Есть возможность найти арендаторов. Недостатки те же: высокая цена и отсутствие профессиональных знаний в этом сегменте рынка.

Покупка и аренда офисов

Выводы

Коллективные инвестиции в недвижимость: REITs, REITs, ETFs, краудфандинговые инвестиции — доступны как начинающим, так и опытным инвесторам.

  • Порог вхождения: от 300 000 рублей до 5 миллионов.
  • Рентабельность: аренда — от 5% годовых. Развитие — от 10% в год.
  • Регистрация: покупка паев фонда.
  • Риски: банкротство управляющей компании, мошенничество, кризис недвижимости.

Наиболее важными достижениями рынка коллективных инвестиций являются возможность инвестировать в недвижимость, которая из-за высокой стоимости недоступна для инвесторов с небольшим капиталом, и профессиональные знания управляющей компании.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Блог о деньгах и инвестициях
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector