Что такое ипотечные облигации

Приветствую вас.

Большинство отечественных сберегателей мало что знают о такой ценной бумаге, как ипотечные облигации. И все же им суждено было сыграть ключевую роль в мировом финансовом кризисе 2008 года. Однако с тех пор ситуация значительно изменилась. Для этих ценных бумаг были введены новые правила, и сегодня они снова пользуются спросом.

Что это такое и зачем они нужны

Ипотечные облигации — это ценные бумаги, обеспеченные закладными на недвижимость. Проще говоря, это ипотечные кредиты, которые банки-эмитенты объединяют в пулы и продают как единую ценную бумагу. Этот процесс также известен как секьюритизация.

Проще говоря, когда домовладельцы платят проценты по своим ипотечным кредитам, эти деньги проходят через банк и попадают к держателям облигаций в виде купонного дохода. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, обычно предлагают более высокую доходность, чем государственные облигации, но они также несут некоторые специфические риски.

Принцип работы

Проще говоря, механизм выглядит следующим образом: предположим, банк выдает кредит на покупку квартиры в размере 10 миллионов рублей и сразу после этого выпускает ипотечные облигации на ту же сумму.

Пул облигаций выставляется на аукцион. Покупая облигации, инвесторы получают долгосрочный гарантированный доход с потенциально низким риском. Деньги, полученные от инвесторов, используются банком для выдачи новых кредитов. Часть процентов по ипотеке идет на выплату купона, а остальное — прибыль банка.

Виды

Существует два основных типа ипотечных облигаций:

1. Проходная облигация. Дает право прямого владения пулом закладных. Инвестор получает пропорциональную долю платежа, внесенного в пул. Как и стандартный ипотечный контракт, пул обычно имеет длительный срок погашения (10-30 лет).
2. Облигации с покрытием. В этом случае денежные потоки от ипотечных платежей делятся на классы в зависимости от срока погашения, процентного дохода и других характеристик. Если пассивные облигации предполагают прямое распределение денег среди инвесторов, то здесь сначала создаются платежные пулы, из которых выплачивается купонный процент держателям облигаций каждого класса.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Российский рынок ипотечных облигаций все еще находится в стадии становления. Только в 2017 году инвесторы получили более-менее адекватное предложение от ВТБ24, который решил продать облигации на 10 млрд рублей.

Проблема, однако, заключается в том, что инвесторы не проявили большого интереса к такому предложению. Даже снижение ипотечных ставок и падение цен на недвижимость (что теоретически должно стимулировать рост ипотеки) не смогли соблазнить вкладчиков.

Конечно, угроза санкций и новых пертурбаций на рынке вызывает некоторую тревогу у инвесторов, в то время как федеральные облигации кажутся более надежными и безопасными.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Рынок ипотечных облигаций в России не только возможен, но и вполне реален. И это уже как-то работает.

ВТБ, например, имеет опыт выпуска таких ценных бумаг. Кроме того, компания намерена провести дополнительную эмиссию в размере 500 миллиардов рублей к 2021 году. Интерес ВТБ понятен — ставки падают, а спрос растет. И только в прошлом году в виде ипотечных кредитов было выдано около 250 миллиардов рублей. Грех не воспользоваться таким оборотом.

Но учитывая общий размер российского финансового рынка, это капля в море. Инвесторы не спешат вкладывать средства, опасаясь новой политической и экономической нестабильности. Это также является негативным стимулом для потенциальных эмитентов.

Выгоды и опасности для участников сделки

Теоретически, рынок ипотечных облигаций является максимально безопасным и надежным. Основные инвестиции инвестора обеспечены базовыми активами, которые могут быть проданы для покрытия убытков. В случае дефолта все компенсируется. Это главное преимущество для инвестора.

Однако, будучи активом с низким уровнем риска, ипотечные облигации обычно приносят меньшую доходность, чем корпоративные облигации или акции. Кроме того, нет гарантии, что в случае глобальных экономических проблем сумма заложенных активов будет достаточной для полной компенсации инвесторам. Это можно считать серьезным риском.

Доходность ИЦБ

Ипотечные ценные бумаги достаточно безопасны, но обычно они не являются самыми доходными инструментами для инвесторов. Это основная причина, по которой они остаются в тени. Однако есть и положительные сдвиги.

Например, последнее предложение ВТБ — ипотечные облигации с процентной ставкой 9,95% годовых. Банк «Санкт-Петербург» планирует выпустить ценные бумаги с процентной ставкой 9,35%. Аналитики БКС убеждены, что средний купонный доход может вырасти до 12% в ближайшие 2-3 года.

Поэтому банки надеются сократить расходы и создать более привлекательные условия ипотечного кредитования, чтобы заработать еще больше.

Риски

Ипотечные облигации являются одними из самых безопасных инвестиций. Однако из этого правила есть исключения. Одним из наиболее известных является мировой кризис 2008 года, вызванный крахом ипотечного рынка недвижимости в США.

Популярность этого предложения среди вкладчиков подстегнула банки выдавать все больше и больше ипотечных кредитов, чтобы привлечь еще больше инвесторов.

Это привело к тому, что квадратные метры стали отдаваться ненадежным покупателям, поскольку банки случайно или намеренно не удосужились проверить финансовое состояние заемщиков. В результате возникло море дефолтных ипотечных кредитов, процентные платежи стали недостаточными для покрытия купонных выплат инвесторам, и в конце концов пузырь лопнул с треском.

Сегодня условия ипотеки ужесточились, но угроза возникновения новых «пузырей» сохраняется.

Как купить

Инвесторы могут приобрести ипотечные ценные бумаги через брокера в виде отдельных пакетов или в составе ETF.

Первый вариант лучше по цене, но имеет свои недостатки. Главная из них — необходимость самостоятельно заниматься аналитикой и управлением. Срок погашения ипотечных облигаций составляет несколько десятилетий. Доходность низкая. Поэтому вам придется много инвестировать.

Это вынуждает потенциального инвестора проводить глубокие фундаментальные исследования среднего возраста заемщиков, географического положения, ликвидности базовых ипотечных активов и т. д., чтобы быть уверенным в своих перспективах.

Именно поэтому многие инвесторы предпочитают участвовать в ETF вместо прямой торговли. Это не только проще, но и позволяет максимально диверсифицировать портфель.

Лучшие западные ETF:

Самый простой способ инвестирования — через оффшорного брокера. Технически все стандартно: поиск брокера, регистрация счета, выбор подходящего фонда, верификация (проверка документов), пополнение счета, установка терминала и собственно торговля.

Лучшие брокеры

Все лучшие брокеры отлично справляются со своей работой и предоставляют более или менее хорошие торговые условия. Поэтому изучите условия открытия счета, способы пополнения и снятия денег, а также возможности предоставляемого программного обеспечения (торгового терминала), чтобы выбрать наиболее удобный вариант.

Надежные иностранные брокеры:

Заключение

Антон Покатович, главный аналитик БКС Премьер, убежден, что ипотечные облигации уже сейчас можно использовать в качестве альтернативы ОФЗ. Ипотечный рынок переживает бум, что означает, что связанные с ним перечисленные активы также покупаются и продаются.

Выгодно ли это для индивидуального инвестора? Это действительно трудно сказать. На первый взгляд, предложение выглядит очень привлекательным. Есть гарантия вклада, плюс хорошая процентная ставка, плюс вам не нужно ничего делать — вы покупаете и «берете купоны».

Однако, учитывая степень экономических потрясений и преобразований, которые пережила Россия за последние 30 лет, долгосрочные перспективы ипотечных облигаций выглядят не столь радужно.

Все хорошо сейчас, но будет ли так через пять, десять, пятнадцать лет? Что лучше выбрать инвестору — корпоративные облигации или акции, чтобы максимально использовать экономические пики?