Что такое инвестиционный договор строительство объекта недвижимости

Сегодня мы поговорим о настоящем «коте Шредингера» из мира финансов — это инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости. Дело в том, что не существует такого понятия, как «инвестиционный контракт». Тем интереснее! На первый взгляд это может показаться сложным, но даже такие парадоксальные ситуации требуют лишь немного внимания.

Понятие и содержание договора инвестирования

Будь я инвестором, клиентом или подрядчиком, при планировании девелоперского проекта мне важно убедиться, что при заключении соглашения о девелопменте я буду оправдан не только экономически, но и юридически. Другими словами, даже если такого понятия не существует, нетрудно найти правовые акты, с помощью которых я мог бы оправдать свои действия.

Во-первых, статьи 420 и 421 Гражданского кодекса, где первая определяет понятие «договор», а вторая обосновывает его заключение.

Из чего он должен состоять? Я отвечу на этот вопрос, используя Федеральный закон № 39 от 25 февраля 1998 г. Мой инвестиционный договор должен:

  • быть физическим документом;
  • содержать описание предмета инвестиций;
  • описать форму инвестиций;
  • перечислить обязанности и права сторон;
  • определить порядок управления имуществом;
  • установить порядок взаиморасчетов;
  • описать последовательность работы объекта;
  • определить обязанности сторон;
  • установить временные рамки для реализации.

Что такое инвестиционный договор строительство объекта недвижимости

Важны также признаки, указывающие на соглашение как на форму инвестиций:

  1. Инвестиционный проект является отправной точкой для заключения инвестиционного соглашения.
  2. Доказательства того, что отношения будут долгосрочными.
  3. Коммерческий интерес, выражающийся в том, что соглашение является платным.
  4. Распределение средств инвестора в соответствии с договором на строительство.
  5. Совместное владение имуществом.

Что такое инвестиционный договор строительство объекта недвижимости

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор о совместном строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного договора, не является тем же самым, что и договор о совместном предприятии. Хотя бы потому, что граждане, которые вступают в него вместе с организацией, не могут рассчитывать как на долю в прибыли (у них нет коммерческого интереса), так и на долю в управлении общими делами предприятия.

В договоре долевого участия есть только две стороны: застройщик и дольщики. А договор долевого участия может включать:

  • инвесторы;
  • клиенты;
  • подрядчики;
  • пользователи инвестиционных средств.

Что такое инвестиционный договор строительство объекта недвижимости

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Согласно уже упомянутому Федеральному закону № 39, существенными положениями (элементами, без которых договор на строительство недвижимости не может считаться заключенным) являются следующие:

  1. Обязательство передать определенную долю полезной площади пользователю инвестиционной недвижимости и срок выполнения этого обязательства.
  2. Доля в указанном участке.
  3. Обязанность сторон заключить дополнительное соглашение с указанием жилых и нежилых помещений объекта недвижимости и площади, на которую пользователь может иметь право.
  4. Обязательство арендатора не отчуждать указанные помещения имущества до их государственной регистрации.
  5. Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.

Не имеет значения, жилое или нежилое помещение — предмет договора о недвижимости.

Что такое инвестиционный договор строительство объекта недвижимости

Как заключается с физическим и юридическим лицом

Самое главное — принять во внимание то, что я говорил в первой главе о содержании и особенностях инвестиционного контракта.

При заключении такого договора физическое или юридическое лицо может выступать в качестве:

  • Инвестор (реализация инвестиций);
  • Клиент (осуществляет инвестиционный проект);
  • Подрядчик (выполняет работу на основании договора с подрядчиком);
  • пользователь средств капитальных вложений.

Что такое инвестиционный договор строительство объекта недвижимости

Поскольку я уже подошел к вопросу о рисках: регистрация такого документа прямо не предусмотрена законом. К сожалению, не каждый нотариус поймет, если вы спросите его или ее о регистрации договора инвестирования в строительство недвижимости, а тот, кто поймет, скорее всего, пригласит вас на консультацию, и вам придется полагаться на его или ее опыт.

Поэтому при составлении документа стоит быть очень внимательным, учитывать форс-мажорные факторы и соответствующим образом определять свой инвестиционный проект.

Тем не менее, было бы разумно обратиться к образцу формы для составления и заполнения соглашения. Стоит адаптировать стандартную форму к вашей конкретной ситуации.

Что такое инвестиционный договор строительство объекта недвижимости

Государственная регистрация права собственности

Для недвижимости, построенной до 1 января 2011 года, при разделе долей требуется регистрация (как я уже упоминал в главе о соответствующих положениях). С другой стороны, не построенные объекты недвижимости не подлежат регистрации — в соответствии с законом № 427-ФЗ.

Риски инвестора

При инвестировании в недвижимость стоит помнить об особенностях недвижимости, которые порождают инвестиционные риски:

  • низкая ликвидность;
  • высокая стоимость денег и времени, затрачиваемых на транзакции;
  • необходимость эффективного управления.

Что такое инвестиционный договор строительство объекта недвижимости

Это риски, которые не являются систематическими и которыми можно управлять.

Например, риск ликвидности возникает из-за колебаний спроса на рыночные активы. Я также упомянул юридические риски, которые связаны с надлежащим соблюдением законодательства. К ним относятся:

  • по типу недвижимости;
  • местоположение;
  • аренда;
  • амортизация недвижимого имущества;
  • инфляция;
  • изменения в налогообложении;
  • реинвестирование и т.д.

Также стоит рассмотреть риски, связанные с использованием заемного капитала.

Заключение

В этой статье я попытался дать умеренный обзор различных аспектов, связанных с инвестированием в строительство недвижимости. До скорой встречи, дорогой читатель. Я призываю вас подписываться на статьи и делиться ими в социальных сетях.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Блог о деньгах и инвестициях
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector