Сегодня мы поговорим о настоящем «коте Шредингера» из мира финансов — это инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости. Дело в том, что не существует такого понятия, как «инвестиционный контракт». Тем интереснее! На первый взгляд это может показаться сложным, но даже такие парадоксальные ситуации требуют лишь немного внимания.
Понятие и содержание договора инвестирования
Будь я инвестором, клиентом или подрядчиком, при планировании девелоперского проекта мне важно убедиться, что при заключении соглашения о девелопменте я буду оправдан не только экономически, но и юридически. Другими словами, даже если такого понятия не существует, нетрудно найти правовые акты, с помощью которых я мог бы оправдать свои действия.
Во-первых, статьи 420 и 421 Гражданского кодекса, где первая определяет понятие «договор», а вторая обосновывает его заключение.
Из чего он должен состоять? Я отвечу на этот вопрос, используя Федеральный закон № 39 от 25 февраля 1998 г. Мой инвестиционный договор должен:
- быть физическим документом;
- содержать описание предмета инвестиций;
- описать форму инвестиций;
- перечислить обязанности и права сторон;
- определить порядок управления имуществом;
- установить порядок взаиморасчетов;
- описать последовательность работы объекта;
- определить обязанности сторон;
- установить временные рамки для реализации.
Важны также признаки, указывающие на соглашение как на форму инвестиций:
- Инвестиционный проект является отправной точкой для заключения инвестиционного соглашения.
- Доказательства того, что отношения будут долгосрочными.
- Коммерческий интерес, выражающийся в том, что соглашение является платным.
- Распределение средств инвестора в соответствии с договором на строительство.
- Совместное владение имуществом.
Отличия от участия в долевом строительстве
Договор о совместном строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного договора, не является тем же самым, что и договор о совместном предприятии. Хотя бы потому, что граждане, которые вступают в него вместе с организацией, не могут рассчитывать как на долю в прибыли (у них нет коммерческого интереса), так и на долю в управлении общими делами предприятия.
В договоре долевого участия есть только две стороны: застройщик и дольщики. А договор долевого участия может включать:
- инвесторы;
- клиенты;
- подрядчики;
- пользователи инвестиционных средств.
Существенные положения, жилые дома и нежилые здания
Согласно уже упомянутому Федеральному закону № 39, существенными положениями (элементами, без которых договор на строительство недвижимости не может считаться заключенным) являются следующие:
- Обязательство передать определенную долю полезной площади пользователю инвестиционной недвижимости и срок выполнения этого обязательства.
- Доля в указанном участке.
- Обязанность сторон заключить дополнительное соглашение с указанием жилых и нежилых помещений объекта недвижимости и площади, на которую пользователь может иметь право.
- Обязательство арендатора не отчуждать указанные помещения имущества до их государственной регистрации.
- Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.
Не имеет значения, жилое или нежилое помещение — предмет договора о недвижимости.
Как заключается с физическим и юридическим лицом
Самое главное — принять во внимание то, что я говорил в первой главе о содержании и особенностях инвестиционного контракта.
При заключении такого договора физическое или юридическое лицо может выступать в качестве:
- Инвестор (реализация инвестиций);
- Клиент (осуществляет инвестиционный проект);
- Подрядчик (выполняет работу на основании договора с подрядчиком);
- пользователь средств капитальных вложений.
Поскольку я уже подошел к вопросу о рисках: регистрация такого документа прямо не предусмотрена законом. К сожалению, не каждый нотариус поймет, если вы спросите его или ее о регистрации договора инвестирования в строительство недвижимости, а тот, кто поймет, скорее всего, пригласит вас на консультацию, и вам придется полагаться на его или ее опыт.
Поэтому при составлении документа стоит быть очень внимательным, учитывать форс-мажорные факторы и соответствующим образом определять свой инвестиционный проект.
Тем не менее, было бы разумно обратиться к образцу формы для составления и заполнения соглашения. Стоит адаптировать стандартную форму к вашей конкретной ситуации.
Государственная регистрация права собственности
Для недвижимости, построенной до 1 января 2011 года, при разделе долей требуется регистрация (как я уже упоминал в главе о соответствующих положениях). С другой стороны, не построенные объекты недвижимости не подлежат регистрации — в соответствии с законом № 427-ФЗ.
Риски инвестора
При инвестировании в недвижимость стоит помнить об особенностях недвижимости, которые порождают инвестиционные риски:
- низкая ликвидность;
- высокая стоимость денег и времени, затрачиваемых на транзакции;
- необходимость эффективного управления.
Это риски, которые не являются систематическими и которыми можно управлять.
Например, риск ликвидности возникает из-за колебаний спроса на рыночные активы. Я также упомянул юридические риски, которые связаны с надлежащим соблюдением законодательства. К ним относятся:
- по типу недвижимости;
- местоположение;
- аренда;
- амортизация недвижимого имущества;
- инфляция;
- изменения в налогообложении;
- реинвестирование и т.д.
Также стоит рассмотреть риски, связанные с использованием заемного капитала.
Заключение
В этой статье я попытался дать умеренный обзор различных аспектов, связанных с инвестированием в строительство недвижимости. До скорой встречи, дорогой читатель. Я призываю вас подписываться на статьи и делиться ими в социальных сетях.
