Бизнес на недвижимости

Покупка и продажа земли, инвестирование в строительство жилого или коммерческого здания, продажа помещений, сдача в аренду, поддержание бизнеса — вот некоторые аспекты бизнеса по развитию недвижимости.

Инвестирование в недвижимость — это сложный и долгосрочный проект, в котором находят свое место тысячи предпринимателей. Они варьируются от крупных бизнесменов с многомиллионными состояниями, владеющих землей, жилыми и коммерческими площадями, до индивидуальных предпринимателей, зарабатывающих на хлеб с маслом.

Недвижимость — это многомиллиардный бизнес с множеством участников

Вы даже не представляете, сколько людей зарабатывают на недвижимости разными способами. Давайте поговорим о том, что такое бизнес в сфере недвижимости и как его начать, даже если у вас нет стартового капитала.

Это изображение имеет пустой атрибут alt; имя файла - banner--2.jpg

Бизнес на жилой недвижимости без стартового капитала

Это даже не бизнес, это самозанятость. Вы не сможете начать бизнес без денег. Всегда необходимы некоторые стартовые средства.

Цель любой индивидуальной трудовой деятельности — зарабатывать деньги. Эти деньги могут стать активом, капиталом, который вы инвестируете, а могут остаться пассивом: еще один автомобиль, смартфон или телевизор. Каждый решает для себя сам.

Мы не будем касаться строительной отрасли, которая очень тесно связана с недвижимостью. Давайте рассмотрим виды самозанятости, которые непосредственно связаны с готовой недвижимостью.

Самозанятый проектировщик

Стандартные плоские планировки от застройщика далеки от совершенства. Это связано с тем, что компании, проектирующие высотные здания и жилые комплексы, зачастую не уделяют столько внимания планировке жилых помещений. Для них экономия денег так же важна, как и для строителей.

При покупке квартиры многие владельцы недовольны планировкой комнат и готовы заплатить за хороший проект переоборудования. Проект, который сделает проживание в квартире лучше, комфортнее и, в идеале, увеличит площадь квартиры на 3-5 м2. Стоимость такой квартиры также возрастет!

Пример перепланировки двухкомнатной квартиры от Алексея Земскова

Бизнес на недвижимостиБизнес на недвижимости

Планировщик — это не дизайнер интерьера, а более узкий специалист, чьи услуги пользуются большим спросом в развивающихся городах. В качестве специалиста по планированию квартир вы получите ценный опыт работы с владельцами жилой недвижимости. Вы, как будущий инвестор, несомненно, извлечете пользу из этого опыта.

Самозанятый риелтор

Покупка и продажа квартир одинаково сложны. Задача риэлтора — свести покупателя и продавца вместе, чтобы обе стороны могли сэкономить время и успешно купить или продать недвижимость.

Большинство агентств недвижимости охотно заключают контракты с самозанятыми людьми. В качестве альтернативы посредник может работать и без агентства.

Бизнес на недвижимости

Знание того, как продать недвижимость, является полезным навыком

Работая риэлтором, вы изучаете рынок недвижимости, приобретаете опыт продаж и учитесь общаться с людьми, которые делают сложный выбор при покупке жилой и коммерческой недвижимости.

Самозанятый управляющий

Инвесторы, владеющие несколькими объектами жилой или коммерческой недвижимости, часто нанимают доверенное лицо или управляющего недвижимостью. Один штатный менеджер по недвижимости может управлять до 10 квартир для долгосрочной аренды и около пяти для аренды на сутки.

В их обязанности входит размещение объявлений, поиск арендаторов, заключение договоров, прием платежей, проверка состояния мебели и оборудования и решение любых проблем, возникающих с арендатором. Владелец платит управляющему процент от арендной платы — от 10 до 25 процентов. Процент зависит от количества и качества услуг, включенных в пакет управления.

Этот вид самозанятости может легко превратиться в бизнес по продаже недвижимости, который не будет отнимать у вас много времени. Большинство доверительных управляющих работают в сфере коммерческой недвижимости. Компания Retail Realty была создана именно для управления торговой недвижимостью на центральных улицах.

Если вам нравится эта идея создания бизнеса, прочитайте о том, как составить трастовый договор.

Сдача в аренду своей недвижимости: комнаты, квартиры или загородного дома

Сдача в аренду собственной квартиры, комнаты или дома является примером самозанятости, которую мало кто регистрирует как бизнес. Если у вас есть незанятая площадь, вы можете сделать из нее хороший актив. Сдавать комнату, если вы живете в квартире, проблематично, но если вам нужны дополнительные деньги….

Квартиру можно арендовать двумя способами:

  1. По дням.
  2. Для долгосрочной аренды.

Разница не только в бизнес-процессе, но и в подготовке квартиры для арендатора.

Посуточная аренда эффективна, если квартиру можно продавать снова и снова. Он должен находиться в хорошем месте, выглядеть презентабельно, чтобы ваше помещение вызывало интерес у деловых путешественников. Узнайте все об аренде на день в нашей статье.

Бизнес на недвижимости

Если у вас квартира посуточно, главной фотографией в объявлении будет спальня, поскольку именно она представляет наибольший интерес для клиентов.

Прежде чем арендовать квартиру на длительный срок, подготовьте ее с точки зрения вашей целевой аудитории. Квартиры с двумя спальнями идеально подходят для семей с детьми, поэтому сделайте там особый ремонт:

  • недорогая отделка стен;
  • простая и долговечная мебель;
  • Детская комната с рабочим местом.

Однокомнатные квартиры часто арендуют студенты и семьи без детей. Обставьте их мебелью ИКЕА на 2 — 3 спальных места и самой необходимой бытовой техникой без лишних безделушек. Студентам требуется доступ в Интернет, холодильник и место для сна.

Покупка квартир для сдачи в аренду

Бизнес на недвижимости

Инвестиции от 7 000 000 в Москве и от 4 000 000 в регионах

Покупка квартиры для сдачи в аренду — это первое, о чем думают начинающие инвесторы, мечтая о пассивном доходе и бизнесе в сфере недвижимости. Однако без тщательного бизнес-плана заработать много денег на такой схеме не удастся. Доход будет съеден ремонтом, инфляцией, рисками (затопление квартиры, соседи, пожары) и вероятным падением цены за квадратный метр, что характерно для новых комплексов вокруг мегаполисов.

Подумайте о том, что современные районы — это полуизолированные места с минимальной инфраструктурой. Здесь живут люди с низкими доходами и без сбережений. В долгосрочной перспективе эти районы могут легко превратиться в гетто с низким уровнем дохода. Стоимость недвижимости резко упадет, как во многих районах европейских городов, населенных беженцами.

Микрорайоны могут стать гетто при низком уровне жизни, поэтому старайтесь децентрализовать свои инвестиции, покупая недвижимость в разных районах.

Покупайте квартиры там, где их можно сдать в аренду по хорошей цене и где цена за м2 растет. Если вы выбираете между коммерческой и жилой недвижимостью, прочитайте эту статью: что выгоднее, коммерческая или жилая недвижимость.

В 2000-х годах предприниматели покупали квартиры на первом этаже, чтобы иметь возможность переделать жилые помещения в коммерческие и продать их в несколько раз дороже. Сейчас эта модель практически не встречается.

Покупка недвижимости с последующей продажей

Для этой схемы бизнеса в сфере недвижимости вам необходимы свободные средства, которые вы можете инвестировать на 2 — 4 года. Речь идет о сумме в 3 000 000. До 30% инвестиций может быть взято в качестве ипотеки или кредита.

Купить землю, подержать и продать

Земля дорожает в трех случаях:

  • людям и компаниям нужно пространство, чтобы построить жилой массив, поселок коттеджей, центр досуга, заправочную станцию;
  • рядом строится стадион, парк или центр отдыха (объект, привлекающий много людей);
  • коммуникации — к участку подведены дороги и инженерные сети (газ, электричество, вода).

Вот несколько примеров.

Если вы купите участок земли в лесу и через 5 лет подключите его к электричеству, газу и воде, его цена возрастет в 2-3 раза.

Во время кризиса строительство недвижимости становится невыгодным, поэтому участки дешевеют. Представьте, что вы купили свободный участок земли во время кризиса и оформили его в свою собственность. Через пять лет экономическая ситуация меняется, и крупная строительная компания планирует построить жилой комплекс, но часть земли принадлежит вам. В этом случае вы продадите землю на 30-50% дороже.

Выгодно инвестировать в землю вблизи крупных городов, федеральных трасс и красивых мест с туристическим трафиком. К сожалению, в России земля осваивается только вблизи крупных городов, что резко снижает волатильность таких инвестиций.

Купить участок земли, пролоббировать строительство поселка коттеджей и продать недвижимость с ощутимой прибылью

  • Проблемы, связанные с этим способом инвестирования
  • непредсказуемые результаты;
  • замораживание активов на длительный срок;
  • необходимость в связях между людьми, которые могут повлиять на развитие территории.

Управление плоскими активами

Купить квартиру на этапе “котлован” и продать после подорожания на 10 — 25%

Жилая недвижимость на «стадии фундамента» стоит на 10 — 25% дешевле, чем после завершения строительства. Квартиры эконом-класса подорожают на 10 — 15%. Элитная недвижимость может подорожать на 25% только во время строительства.

Некоторые застройщики активно привлекают любые инвестиции. Чем активнее они это делают, тем больше денег им требуется. Чем больше инвесторов покупают квартиры, тем больше спекулянтов начнут продавать квартиры после завершения строительства дома, что неизбежно приведет к падению цены за квадратный метр.

Покупка квартиры на стадии «оболочки» — это большой риск, обещающий до 10% годовой прибыли (часто больше!).

Сложность бизнеса с недвижимостью заключается в том, что существует очень много рисков и переменных. Вы должны разбираться в застройщиках, проектах, быть юридически подкованным, планировать как минимум на 2 года вперед и уметь продавать недвижимость. Существует множество рисков. В 2019 году более 70 000 объектов недвижимости еще не построены. Обманутые дольщики сидят без денег, а стоимость незавершенного строительства падает с каждым годом.

Бизнес на недвижимости

Строят уже 12 лет, Выборг — такие проекты есть в каждом городе.

Купить “бабушкину” квартиру, сделать ремонт и продать

Люди часто не понимают, что такое недвижимость, и не знают, как оценить ее потенциал. Они получают в наследство «бабушкину» квартиру и пытаются быстро продать ее, чтобы выручить деньги. Это идеальная возможность получения дохода для человека, который является предпринимателем в сфере недвижимости.

Главное правило этого бизнеса в сфере недвижимости — квартира должна быть перспективной:

  • «Сталинка» с хорошим потенциалом перепланировки;
  • Можно продать неопытному продавцу за бесценок;
  • Хорошая территория, ухоженный двор, чистый подъезд;
  • Рядом планируется станция метро, автостоянка, транспортная развязка.

Большинство изменений — это выброшенный и проданный хлам, а также недорогой ремонт

Некоторым инвесторам удается зарабатывать не только на недвижимости, но и на реставрации советской и дореволюционной мебели.

Купить залоговую недвижимость и продать дороже

Бизнес на залоговом имуществе — это не мошенничество. Если владелец заложенного имущества является должником кредитора (например, банка), банк может арестовать имущество через суд. Однако кредитору невыгодно удерживать имущество. Судебные приставы часто продают имущество на аукционе (залоговом аукционе) со скидкой 15% и более.

Тысячи инвесторов и предпринимателей посещают такие аукционы, чтобы купить недвижимость с максимальной скидкой, сделать недорогой ремонт, сохранить ее, когда цены вырастут, и продать с прибылью.

Рискованный бизнес в сфере недвижимости. Что может пойти не так:

  • Адвокаты должника могут оспорить аукцион на основании внутренних нарушений аукциона;
  • есть жильцы, которым некуда переехать; выселение через суд может занять до года;
  • квартира непригодна: в районе нет инфраструктуры, плохая планировка, недвижимость низкого качества, что повлечет за собой дополнительные расходы.

Управление коммерческой недвижимостью

Бизнес на коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют капитала в размере 20 миллионов рублей.  В этом бизнесе высокие доходы идут рука об руку с высоким риском потерять все сбережения из-за одной ошибки, поэтому так важно правильно оценить перспективы каждого объекта недвижимости.

Коммерческая недвижимость более интересна, чем жилая, благодаря более высокой доходности. По состоянию на март 2020 года средняя доходность жилой недвижимости составляет 6% годовых, а коммерческой — от 8%. Это привлекает большое количество начинающих и опытных инвесторов. Если вы начинающий инвестор, вы должны знать, как оформлять сделки с недвижимостью и как избежать мошенничества при инвестировании.

Давайте поговорим об отрасли коммерческой недвижимости, которая переживает тяжелые времена с 2014 года.

Недвижимость стрит-ритейл

Стрит-ритейл — это коммерческая недвижимость, расположенная на первом этаже здания. Это была самая перспективная недвижимость в конце 2000-х годов, потому что можно было купить квартиру на первом этаже, перевести ее в нежилой фонд и сдать крупному арендатору на длительный срок. Сегодня это невозможно сделать, так как требования к конверсии возросли в несколько раз.

Если в Москве вы можете снять квартиру площадью 30 м2 за 30 000 рупий/месяц, то нежилое помещение на первом этаже — за 150 000 рупий/месяц.

Первые этажи все еще важны, но в мегаполисах осталось мало хороших мест. Бизнес в сфере коммерческой недвижимости уходит в область (в пределах 60 км от МКАД) и периферийные города.

Бизнес на недвижимости

Типичная уличная розничная торговля

Что можно сделать с недвижимостью на первом этаже:

  • открыть свой собственный бизнес;
  • сдать его в аренду, а затем продать с прибылью.

Бизнес на недвижимости

Инвестиции в стрит-ритейл — это большая тема, которую лучше изучить отдельно. Другие виды коммерческой недвижимости постепенно сдают свои позиции.

Производственные помещения, склады, офисы

Покупка производственных помещений, складов и офисов имеет смысл только в том случае, если у вас есть собственное производство или отличный бизнес-план.

Малый бизнес в России в 2020 году находится, мягко говоря, в сложном положении. Жесткий государственный контроль, рост электронной коммерции, предпринимательства и онлайн-доставки, а также советский менталитет населения затрудняют развитие бизнеса. В результате мало кому нужны помещения под производство, склады и офисы. Предложений много, но спрос гораздо ниже.

Если по каким-то причинам вы стали владельцем склада или производственного помещения, попробуйте следующее

  • Организуйте мини-склады для хранения товаров;
  • сдать его в аренду микропредприятию;
  • продать его с прибылью начинающему инвестору.

Если есть возможность, арендуйте офис и ищите инвестора, который выкупит у вас этот актив. В Москве слишком много офисов класса А для относительно небольшого числа успешных компаний, занимающих бизнес-центры.

В сфере коммерческой недвижимости хорошо идут дела у тех, кому посчастливилось арендовать помещение у крупного банка, торговой сети или крупной сети. Остальные зарабатывают гроши или безуспешно ищут арендаторов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Блог о деньгах и инвестициях
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector